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  • Photo du rédacteurStéphanie Daudon

Ces villes où la rénovation thermique rend le neuf moins cher que l’ancien

En s’appuyant sur un coût moyen de rénovation de 1029 €/m², une étude récente montre que les investisseurs locatifs s’en sortent parfois à moindre coût en misant sur le neuf.


travaux rénovation thermique

Autres temps, autres mœurs. Si la hausse des taux d’intérêt a durablement bouleversé le marché immobilier, il en va de même avec l’impact du DPE (diagnostic de performance énergétique). Surtout lorsqu’il est question d’investissement locatif.


Pour pouvoir continuer à mettre en location un logement sur le long terme, il faut bien souvent procéder à une coûteuse rénovation thermique. Cet élément n’a pas échappé à la plateforme d’investissement locatif Maslow.immo. Et ce, d’autant plus qu’elle est spécialisée dans le neuf et dans l’ancien récent, là où bon nombre de ses concurrentes travaillent exclusivement sur l’immobilier ancien.

«Nous constatons depuis la rentrée de septembre que si la volonté d’acheter de nos clients est toujours là, le budget a changé au vu de la crise de financement et des faibles baisses de prix, explique Pierre-Emmanuel Jus, directeur délégué de Maslow. Ils privilégient l’emplacement, la facilité à louer et l’absence de travaux. Ces derniers leur font peur dans l’ancien mais ils pensent la plupart du temps que le neuf sera trop cher.» Certes, les coûts de construction ne devraient pas fléchir ces prochains temps et il est actuellement difficile de trouver des programmes neufs disponibles. Mais sur ceux qui sont encore à vendre, il est vrai que les promoteurs sont actuellement prêts à accorder des ristournes. Et même dans des conditions de marché «normales»,

la rénovation de l’ancien peut peser très lourd dans le prix total.

Jusqu’à 30% de différence de prix


En agrégeant le prix de vente dans l’ancien, les frais de notaire, les frais de rénovation et la perte de surface, l’étude détermine que pour 7 villes - La Rochelle, Bordeaux, Orléans, Bayonne, Nantes, Annecy et Toulouse -, l’investisseur s’en sort à moindres frais dans le neuf avec des économies s’étalant de 28,24% à Lille à 1,44% à Toulouse. À l’inverse, à Clermont-Ferrand, Perpignan, Reims, Nîmes et Caen, les amateurs d’ancien économiseront plus de 20% et même 30% dans la capitale auvergnate.


Ces villes où le neuf est moins cher que l'ancien rénové


investissement locatif, dans quelle ville investir

Comment ces résultats ont-ils été obtenus? Maslow s’est appuyé sur les résultats d’une étude menée par l’agence immobilière en ligne Flatlooker portant sur 1000 rénovations effectivement réalisées pour passer d’un DPE G à D. Elle prend en compte les travaux d’isolation, ventilation, chauffe-eau, chauffage et la petite rénovation intérieure qui doit accompagner ces travaux (pas de changement de cuisine ou de salle de bains) et débouche sur un prix moyen de rénovation de 1029 €/m². Un tarif qui pèse lourd dans les villes où l’immobilier ancien est le moins cher puisqu’il monte jusqu’à 40% à Perpignan (voir infographie).


Ces villes qui rejoignent les zones tendues


Notons que l’étude applique, à toutes les villes, ce prix moyen de rénovation alors qu’il peut varier sensiblement d’un endroit à l’autre et qu’elle suppose que l’on achète une passoire classée G sans intégrer pour autant de décote sur le prix des notaires.

Le choix de rénover pour décrocher une lettre D est quant à lui tout à fait clair. «Aujourd’hui pour assurer la sécurité et la lisibilité de son investissement locatif, il faut viser cette lettre D qui permet d’éviter l’épée de Damoclès de la législation au-delà de toutes les échéances actuelles (les logements G sont interdits de location en 2025, les F en 2028 et les E en 2034)», souligne Pierre-Emmanuel Jus.

Il estime par ailleurs que les résultats de son étude sont confortés par des éléments récents. «Trois des cinq villes de notre Top 5 des communes les plus avantageuses pour le neuf sont passées en zone tendue (La Rochelle, Orléans et Bayonne, NDLR). Cela montre que le législateur reconnaît les difficultés sur ce marché quipeuvent justifier des loyers plus élevés. À l’inverse, les villes où l’ancien est beaucoup moins cher que le neuf comme Clermont-Ferrand, Reims ou Nîmes, sont aussi celle où la tension locative est la plus faible.» À l’appui de sa démonstration, il cite le cas de Perpignan qui compte 42% de T4 de plus qu’Orléans et où la difficulté de trouver un locataire est donc bien plus forte.





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