• Stéphanie Daudon

Dispositif CENSI-BOUVARD : Le « discret » de l’immobilier défiscalisant

Le dispositif Censi-Bouvard, s’il est utilisé à bon escient, est une excellente stratégie pour investir sur le moyen-long terme dans l’immobilier. En effet, il s’agit d’un véhicule d’investissement fiscal qui allie rentabilité et sécurité.

Le dispositif encourage l’investissement en immobilier locatif dans des résidences gérées. Il permet de réduire efficacement l’impôt sur le revenu ainsi que les charges et les contraintes liées à la location immobilière classique. Cela étant, les objectifs de cet investissement peuvent être multiples. Par exemple, se constituer un patrimoine de qualité bien évidement, mais aussi réduire ses impôts, transmettre, préparer sa retraite … Dans les grandes lignes, l’investissement en Censi-bouvard peut devenir un véritable « couteau Suisse ».

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Les avantages du dispositif Censi Bouvard

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Le dispositif Censi-Bouvard été prorogé en 2022. Il maintient l’accès du plus grand nombre à des produits immobiliers qui recèlent d’atouts fiscaux d’exception. En somme, cet amendement s’adresse donc à un large panel d’investisseurs immobiliers.

Ainsi, grâce au dispositif Censi-Bouvard, les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôts de 11 % sur le prix de l’immobilier hors taxes acquis et les frais de notaire. Cela plafonné à 300.000 € hors taxes (HT), sous réserve d’un engagement de location du bien sur 9 ans minimum. En bref, l’investisseur réalise grâce à son acquisition, une économie d’impôts annuelle maximale de 3.666 €/an.

Avant tout, le dispositif Censi-Bouvard permet d’investir dans des résidences services de types résidences pour étudiants ou résidence Séniors. En effet, les autres typologies de résidences gérées ne sont plus admises au dispositif. Néanmoins, ils sont toujours éligibles au statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) dans la version amortissable. A savoir, les résidences EHPAD, les résidence de tourisme ou encore les résidences hôtelières appelées également résidences affaires.

Les besoins en logements étudiants sont énormes


Nul doute que ces marchés sont très porteurs. Les besoins sont croissants, avec les Boomers qui arrivent à un âge avancé et une pyramide des âges qui ne cesse de s’inverser dans le mauvais sens.

D’autre part, les besoins en hébergement pour les étudiants sont de plus en plus importants. Quant à l’offre, elle reste aujourd’hui encore très modeste. Et particulièrement dans le cadre des logements étudiants, car le nombre d’étudiants progresse à un rythme moyen de 1,15% par an ces dernières années pour un nombre d’étudiants français et étrangers qui dépassera probablement les 3 millions d’ici 5 ans.

Pour bénéficier du dispositif, l’investisseur doit signer un bail commercial avec l’exploitant de la résidence dans laquelle se trouve le bien. A savoir que l’exploitant est un professionnel appelé « pure Player » qui de son côté, va gérer entièrement la résidence, en fournissant un ensemble de services hôteliers. (Petit déjeuner, accueil, linge de maison, nettoyage, etc…)


L’investisseur récupère la TVA soit 20 % du montant de son acquisition


En outre, l’investisseur peut récupérer la TVA de 20% sur le montant de son acquisition lorsqu’il investi dans un bien neuf. Pour un investissement de 200 000 euros, il va récupérer 40 000 euros de TVA, au même titre qu’un professionnel. Pas mal non?

Le dispositif Censi-Bouvard est donc un véritable outil patrimonial et permet d’investir dans des résidences gérées étudiantes et séniors allant du studio au T4 voire T5 haut de gamme en métropole.


Pourquoi investir en Censi-Bouvard?


La première raison est que le dispositif permet d’accéder à l’immobilier de rapport via un investissement potentiellement abordable.

De toute évidence, il permet de diversifier son patrimoine pour équilibrer ses investissements entre pierre et placements, en délégant complètement la gestion de son bien. Autrement dit, l’investisseur en Censi-Bouvard est, en effet, libéré des soucis inhérents à la gestion locative de son bien grâce à l’exploitant via un bail commercial.

Enfin, in fine, l’idée de percevoir des revenus complémentaires à la retraite, exempts de fiscalité par le jeu des amortissements des revenus BIC, intègre parfaitement la stratégie de l’investissement initial en LMNP Censi-Bouvard.

Par ailleurs, rappelons qu’au sein des résidences de services, les étudiants bénéficient de conditions de travail optimisées et les seniors d’un environnement et de services adaptés. La demande locative sur le marché primaire et secondaire est très forte pour les appartements bien situés.

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Source : centaure-investissements.com