• Stéphanie Daudon

IFI : tout ce qu'il faut savoir pour la déclaration 2021

L’impôt sur la fortune immobilière continue à augmenter pour les assujettis, du fait d’un barème inchangé depuis 2018, alors que les prix de la pierre ont encore progressé en 2020. Les contribuables concernés doivent déclarer leur patrimoine taxable et calculer eux-mêmes l’impôt à payer, qui progresse d’année en année du fait de la hausse de l’immobilier. Nos conseils pour en réduire le montant.

IFI Impôt sur le fortune immobilière

1. Qui est concerné ?

Le foyer fiscal doit prendre en compte tous les actifs immobiliers détenus directement ou indirectement. Si leur valeur nette au 1er janvier dépasse le seuil de 1,3 million d’euros, l’impôt sur la fortune (IFI) est dû à partir de 800.000 euros (voir tableau ci-dessous). Selon les notaires et l’Insee, le prix moyen des logements anciens, en progression depuis 2016, a encore augmenté de 5,2% en 2020. Or le barème institué en 2018 pour l’IFI, simple reprise de celui de l’ISF 2017, n’a toujours pas bougé depuis ! Conséquence mécanique, l’IFI dû par les contribuables assujettis, qui n’ont pas vendu leur bien sûr la période, est en constante augmentation.


2. Quels biens sont taxés ?

Sont concernés tous les biens et droits immobiliers dont vous et votre conjoint êtes propriétaires au 1er janvier, ainsi que ceux de vos enfants mineurs dont vous avez l’administration légale, mais pas ceux de vos enfants majeurs. Une jurisprudence récente exclut les péniches d’habitation. Doivent aussi être inclus les titres de sociétés pour la fraction représentative des actifs immobiliers qu’elles détiennent (SCPI, OPCI, SCI, SIIC), y compris via des unités de compte (UC) de contrats d’assurance vie ou de capitalisation.

Exception : si votre foyer détient moins de 10% des droits dans les fonds de placement collectif de l’UC, et que ceux-ci détiennent moins de 20% de leurs actifs en biens et droits immobiliers taxables à l’IFI. Si vous êtes fiscalement domicilié en France, tous vos actifs immobiliers situés en France ou à l’étranger sont taxables, sauf convention internationale spécifique. Si vous êtes domicilié à l’étranger, seuls ceux situés en France entrent dans l’assiette de l’IFI.


3. Quelles décotes appliquer ?

C’est la valeur vénale des biens taxables au 1er janvier qui doit être retenue, c’est-à-dire le prix auquel vous auriez pu les vendre à cette date. Nous vous recommandons de recouper plusieurs sources d’information immobilière (notaires, réseaux d’agences, agrégateurs). Vous pouvez aussi accéder gratuitement à la base publique de données «Demandes de valeurs foncières» (DVF), sur le site cadastre.data.gouv.fr/dvf. L’évaluation peut être minorée en cas de défauts : mauvais état, étage bas, vis-à-vis…


4. Quelles dettes déduire ?

La liste des dettes déductibles de votre actif taxable est très réduite. Outre la taxe foncière et l’IFI précalculé, seules sont déductibles les dettes au 1er janvier, afférentes à des biens immobiliers imposables et contractées pour leur acquisition ou le financement de travaux à crédit. Une dette relative à l’habitation principale n’est déductible qu’à hauteur de 70% de la valeur du bien, du fait de l’abattement de 30%.


5. Quelles exonérations et réductions ?

Outre les abattements mentionnés ci-dessus, les biens affectés à l’activité professionnelle sont exonérés d’IFI, s’ils sont reconnus comme tels par le fisc. Lorsque la propriété d’un bien est démembrée, seul l’usufruitier doit le déclarer à l’IFI pour sa valeur en pleine propriété. Sauf lorsque le démembrement résulte de l’usufruit légal réservé au conjoint survivant. L’usufruitier et le nu-propriétaire sont alors imposés séparément sur la valeur de leurs droits respectifs, en fonction de l’âge de l’usufruitier au 1er janvier. Le conjoint survivant n’est alors plus le seul à supporter l’IFI. Les dons à certains organismes d’intérêt général éligibles ouvrent droit à une réduction d’IFI de 75% de leur montant, avec un plafond annuel de 50.000 euros. Le versement doit intervenir au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration. Enfin, le plafonnement de l’IFI est possible si le cumul de l’IFI, de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux à payer excède 75% de votre revenu imposable de l’année.


Barème de l’IFI

Patrimoine net taxable en euros Taux d’imposition

De 0 à 800.000€ 0%

De 800.000 à 1.300.000€(1) 0,5%

De 1.300.001 à 2.570.000€ 0,7%

De 2.570.001 à 5.000.000€ 1%

De 5.000.001 à 10.000.000€ 1,25%

Supérieur à 10.000.000€ 1,5%

(1) Le taux de la première tranche s’applique dès 800 000€, mais seulement pour les patrimoines supérieurs à 1,3 million d’€. Source : ministère de l’Économie.


Ce que vous allez payer

Valeur nette taxable Impôt

1,3 million d’€ 0€

1.300.001€ 1.250€

1,35 million d’€ 2.225€

1,4 million d’€ 3.200€

1,5 million d’€ 3.900€

1,75 million d’€ 5.650€

2,5.millions d’€ 10.900€

3 millions d’€ 15.690€

5 millions d’€ 35.690€

10 millions d’€ 98.190€


6. Comment déclarer ?

Lors de la déclaration de revenu, vous devez remplir un formulaire spécifique 2042-IFI. Sauf exception, la télédéclaration est désormais obligatoire. La date limite de dépôt est celle de la déclaration de revenu (lire ci-contre).


7. Quand payer ?

Un avis d’imposition spécifique vous sera adressé à la fin de l’été, indiquant le montant à payer en une seule fois, au plus tard le 15 septembre. Si vous dépassez la date du 15 septembre, une pénalité de 10% sera automatiquement mise en recouvrement, en plus du montant de l’IFI à régler.


Les abattements accordés selon le type de bien

L’application d’une décote sur la valeur vénale du bien au 1er janvier est fixée par la loi pour la résidence principale. Pour d’autres cas, elle peut être tolérée par le fisc, et parfois confirmée par la jurisprudence.

Distinguer loi et tolérance fiscale

La résidence principale, si elle est détenue en direct, et non pas au sein d’une SCI, bénéficie d’un abattement de 30%. Vous ne reportez donc que 70% de sa valeur dans votre estimation. D’autres décotes, qui ne sont pas dans le marbre de la loi, sont envisageables. Une décote de 20% est admise pour un bien donné en location, qui peut aller jusqu’à 30% dans certaines situations particulières, notamment s’il est détenu en indivision. Si le bien est logé dans une SCI, une décote des parts de 20% est admise aussi, car elles sont beaucoup plus difficiles à céder que ne le serait le bien entier. En revanche, aucun abattement n’est possible pour un démembrement de propriété. Les biens ruraux exploités hors du cadre familial dans le cadre d’un bail de long terme et les parts de groupements fonciers agricoles (GFA) non exploitants sont exonérés à hauteur de 75% jusqu’à 101.897 euros, et de 50% au-delà. Ils sont totalement exonérés d’IFI lorsque le bailleur consent le bail à certains membres de son groupe familial, ou lorsque le preneur utilise le bien dans l’exercice de sa profession principale.


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Source : lerevenu.com