Pour payer moins d’impôts en toute légalité, basculer d'une location vide à une location meublée peut être très efficace ! Explications et conditions pour en profiter.
Propriétaires bailleurs, c’est la rentrée et vous vous interrogez sur l’opportunité de transformer votre bail de location nue en location meublée afin de réduire vos impôts. En termes de rendement, si le logement se situe dans une zone où y a une demande de meublés (ville touristique ou étudiante par exemple), vous ne prenez pas trop de risques. Au contraire, vous profiterez d’un bail plus souple, de loyers plus élevés et surtout d’une fiscalité allégée. En effet, en louant votre logement meublé vos revenus ne seront plus soumis au régime fiscal pénalisant des revenus fonciers, mais taxés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui est beaucoup plus avantageux.
Abattement de 50% ou…
Premier atout fiscal du meublé : si les revenus perçus de la location ne dépassent pas 72.600 euros par an, vous bénéficiez automatiquement d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos loyers, contre seulement, rappelons-le, 30% pour le classique micro-foncier. Le micro-BIC a, en outre, le mérite de la simplicité.
Vous n’avez pas besoin de tenir une comptabilité recensant l’ensemble de vos charges. Il vous suffit d’indiquer les revenus encaissés et le fisc se charge de déduire automatiquement l’abattement.
Les revenus de la location doivent être déclarés sur le formulaire 2042 C PRO dédié aux revenus des professions non salariées.
…amortissement des biens et des meubles
Deuxième avantage du meublé : si, à la place du micro-BIC, vous choisissez le régime réel, vous pouvez déduire l'intégralité de vos charges et, surtout, amortir votre bien. Que l’activité soit exercée à titre professionnel (revenus issus de la location supérieurs à 23.000 euros et représentant plus de la moitié des revenus d’activité du foyer fiscal) ou non professionnel, vous pouvez déduire, toutes les charges que vous supportez pour louer le bien.
Si vous venez d’acheter le logement, vous pouvez même déduire les frais d’acquisition (frais d’agence et frais de notaire), alors qu’ils ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
Surtout, vous pouvez tenir compte de la dépréciation du logement et des meubles. Bref, passer à la location meublée permet d'augmenter considérablement vos charges déductibles fiscalement ! Seul bémol, pour profiter du régime réel, vous devez tenir une comptabilité et c'est loin d’être évident.
150 à 300 € pour être aidé d'un professionnel
Pour vous faciliter la tâche, faites appel à un professionnel (un expert-comptable ou un spécialiste de la location meublée), sachant que les frais engagés seront, eux-mêmes, déductibles des loyers. Comptez entre 150 et 300 euros, selon les situations. En moyenne, l’immobilier s’amortit sur trente ans.
Pour les meubles, c’est plutôt entre cinq et dix ans. Attention, le terrain n’est pas amortissable. Il faut le déduire de la valeur du bien.
La part du foncier dépend de l’emplacement du logement.
«Comptez en moyenne 10%, et plutôt 20% si le bien est à Paris», précise Patrick Duin, associé et responsable du département location meublée chez MG groupe.
Par exemple, pour un appartement d’une valeur de 300.000 euros (270.000 euros hors terrain) loué meublé, le propriétaire déduit chaque année des loyers quelque 9.000 euros (270.000 / 30) d’amortissement du bien, auxquels s'ajoutent l'amortissement des meubles et les autres charges comme les intérêts d'emprunt et les frais de gestion.
Important : l’amortissement se calcule sur la valeur du bien à la date de démarrage de l’activité. C’est avantageux pour les biens qui ont pris de la valeur depuis leur acquisition. «Dans la majorité des cas, la location meublée permet de ne pas payer d’impôt sur ses loyers, voire de constater un déficit», souligne Maud Velter, directrice associée du site jedeclaremonmeuble. Attention, si vous constatez un déficit BIC, vous ne pouvez pas le déduire de vos autres revenus (salaires, pension de retraite, etc.), contrairement aux déficits fonciers qui s’imputent sur le revenu global (dans la limite de 10.700 euros). Le déficit BIC est reportable dix ans, uniquement sur vos autres revenus de location meublée.
La fiscalité à la revente demeure favorable
Last but not least : on aurait pu penser que l'amortissement pratiqué au cours de la location serait pénalisant à la revente, ce n'est pas le cas.
Si vous êtes un loueur en meublé non professionnel – ce qui est le cas neuf fois sur dix –, la plus-value sera calculée en déduisant du prix de vente le prix d’achat sans réintégration des amortissements pratiqués pour l’imposition des revenus.
Une fois calculée par le notaire, la plus-value est taxée selon le régime des particuliers au taux forfaitaire de 19%, auquel s’ajoutent 17,2% de prélèvements sociaux. Bien sûr, les abattements pour durée de détention s'appliquent. Ainsi, vous serez exonéré d’impôt sur la plus-value si vous détenez le bien depuis plus de vingt-deux ans. Et ce délai est de trente ans pour les prélèvements sociaux.
Des règles à respecter
Pour basculer d’une location vide vers une location meublée, ce n’est pas très compliqué. Mais depuis le 1er septembre 2015, la réglementation est plus exigeante. Le législateur vous impose de fournir au minimum un lit avec une couette ou couverture, un rideau opaque ou des volets pour les pièces de couchage, des plaques de cuisson, un four, un réfrigérateur et congélateur ou réfrigérateur avec compartiment pour produits congelés, de la vaisselle, des ustensiles de cuisine, une table et des sièges, des étagères, des lampes et le matériel d’entretien ménager (décret n°2015-981).
Télévision et box Internet ne sont pas obligatoires, mais fortement recommandés pour louer vite à un tarif intéressant.
Sur le plan fiscal, vous devez veiller à ne pas remettre en cause les avantages fiscaux dont vous avez bénéficié.
Par exemple si vous avez profité d’une réduction d’impôt en contrepartie d’un engagement de location dans le temps, attendez la fin de la période d’engagement avant de vous lancer.
À défaut, le fisc reprendrait l’avantage fiscal. De même, si vous avez déduit un déficit foncier sur votre revenu global, il faut attendre trois ans avant de commencer une activité de loueur en meublé. Ainsi, pour vous lancer en 2020, vous ne devez pas avoir déduit de déficit foncier sur votre revenu global depuis 2017
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Source : Le Revenu
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