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  • Photo du rédacteurStéphanie Daudon

Immobilier : pourquoi ça coûte plus cher d'acheter dans le neuf que dans l'ancien ?

C’est un fait, l’achat d’un bien immobilier neuf coûte, le plus souvent, plus cher qu’un logement ancien. A y regarder de plus près, le coût affiché pour un bien neuf englobe un certain nombre d’options et de prestations qui ne font pas, ou très rarement, partie de l’offre dans l’ancien. Alors oui, l'addition est plus salée dans le neuf, mais investir dans une habitation neuve est aussi un pari plus rentable sur le moyen et le long terme terme, car cette opération permet de profiter de nombreux avantages et de réaliser des économies. Éléments d'explication.


Acheter dans le neuf coûte plus cher que dans l'ancien

Pourquoi un tel écart de prix entre le neuf et l’ancien ?


À surface identique, l’immobilier neuf est quelque 15 à 20 % plus cher en moyenne que l’immobilier ancien. Un écart qui peut même se creuser davantage dans les métropoles où le foncier est une denrée rare et où les tensions du marché sont vives. Reste que l’assiette qui compose le coût d’un bien immobilier neuf n’intègre pas tout à fait les mêmes ingrédients que dans le cas d'un logement l’ancien, son prix global étant déterminé par divers facteurs :

  • Dans le neuf, les frais de notaire sont « réduits », soit de 2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien. Une différence qui peut se chiffrer en plusieurs milliers d’euros !

  • Le prix affiché dans le neuf inclus la TVA de 20 % (sauf exception), qui doit être réglée par l’acquéreur et reversée à l’État par le promoteur. Une mécanique qui n’existe pas dans l’ancien.

  • Dans certains cas, le prix de vente d’un logement neuf est indiqué comme « acte en main », ce qui veut dire que les frais d’acquisition sont inclus d’emblée.

  • La hausse du prix du foncier et des matériaux de construction, tout comme les contraintes budgétaires liées aux nouvelles normes écologiques, pèsent également dans la balance tarifaire du neuf.

Selon les estimations de la FNPI (fédération nationale des promoteurs immobiliers), depuis l’entrée en vigueur de la RE2020 au 1er janvier 2022, l’utilisation de matériaux écologiques fait grimper la note de la construction de quelque 10 %.

L'immobilier neuf, un confort de vie optimal


Au-delà des spécificités liées au budget global d’un logement neuf, son prix plus élevé que dans l’ancien se justifie aussi par de multiples atouts. Ainsi, la grande majorité des logements neufs, fraîchement sortis de terre ou en l’état futur d’achèvement (VEFA), se distinguent par un standing et des prestations plus élevés que dans l’ancien :

  • Orientation du bâtiment optimisée, isolation phonique et thermique renforcées, double vitrage, espaces fonctionnels, lumineux et tout confort avec, souvent, des rangements intégrés dans les différentes pièces.

  • Plusieurs programmes neufs sont aussi « connectés » et offrent des innovations technologiques de pointe : digicodes, visiophones, volets roulants automatisés, portails électriques... , ainsi que des systèmes de domotique intégrés au logement pour contrôler à distance nombre d’équipements, comme le chauffage.

  • Les biens neufs sont proposés avec une ou plusieurs places de parking et sont le plus souvent dotés d’un extérieur (balcon, terrasse, jardin privatif...), ainsi que d’espaces verts communs. Des prestations qui sont relativement rares dans le parc ancien.


Pour l'acquisition d’un logement neuf en résidence principale dans un secteur dit ANRU (Agence nationale de la rénovation urbaine) ou en QPV (quartier prioritaire de la politique de la ville), des dispositifs d’aide à l’accession à la propriété permettent de profiter de la TVA à taux réduit de 5,5 % contre 20 % habituellement.

Neuf vs ancien : plus cher à l’achat mais plus rentable à l’usage


Outre les avantages liés au confort maximal d’un bien neuf, divers facteurs concourent à le rendre plus économique à l’usage et plus rentable à long terme :

  • Conçus dans le strict respect des normes de construction (RT2012 et, depuis le 1er janvier 2022, la RE2020) relatives à la maîtrise de l’énergie, les biens neufs sont très peu énergivores et peuvent même, dans certains cas, produire de l’énergie.

  • Ces normes sont synonymes de baisse de consommation d’énergie, avec des économies importantes à la clé dès les premières factures.

  • Les coûts d’entretien dans le neuf sont nettement inférieurs à ceux pratiqués dans l’ancien, tant au niveau du logement que des parties communes. Et pour cause, sauf « mauvaises surprises » (mais les garanties sont là pour y remédier !), un bien neuf ne nécessitera pas de travaux de rénovation ou de mise aux normes pendant de longues années, du fait de la haute qualité technique et de la durabilité de sa conception. Un facteur de rentabilité non négligeable.

  • Les niveaux des garanties dans le neuf sont autrement plus importantes que dans l’ancien, avec des couvertures qui protègent l’acquéreur d’éventuelles imperfections ou malfaçons, comme la garantie de parfait achèvement, la garantie de bon fonctionnement, la garantie biennale ou décennale...

L’achat d’un logement neuf permet de bénéficier d’une exonération de la taxe foncière pendant 2 ans, à compter de la date d’achèvement des travaux. Une aubaine qui s’applique aussi bien à la résidence principale que secondaire. Un impératif toutefois : effectuer une déclaration (formulaire H1 ou H2) auprès du fisc au plus tard 90 jours après la date de fin des travaux.


L’écart tarifaire entre neuf et ancien se justifie d’autant plus avec l’application de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, puisque les logements les plus énergivores du parc ancien seront interdits à la location à partir de 2025 (DPE « G »), de 2028 (DPE « F ») et de 2034 (DPE « E »), sauf à réaliser d’importants travaux de mise aux normes, particulièrement coûteux. Encore un point en faveur du neuf, qui permet de valoriser encore plus son investissement immobilier dans le temps et de tabler sur une plus-value renforcée.



Source : Seloger.com


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