• Stéphanie Daudon

Immobilier : quel est l’intérêt d’investir via une SCI à l’IS ?

La société civile immobilière (SCI) est une société de personnes soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Mais ses associés peuvent avoir intérêt à opter pour son assujettissement à l’impôt sur les sociétés (IS).


Investir via une SCI à l'IS

La SCI est idéale pour gérer un patrimoine immobilier à plusieurs car elle évite les lourdeurs de l’indivision.

Lorsqu’elle loue les immeubles qu’elle détient, opter pour l’impôt sur les sociétés permet à ses associés d’optimiser leur fiscalité… sauf à la revente des biens ou de leurs parts.


Une base d’imposition plus faible


Les loyers perçus par une SCI à l’IR sont imposables en tant que revenus fonciers. Pour calculer leur montant imposable, la société peut déduire les charges admises en déduction de ces revenus : frais de gestion, primes d’assurance, travaux, charges de copropriété, intérêts d’emprunt, etc.

L’option pour l’IS permet de tenir compte de charges qui ne sont pas déductibles des revenus fonciers, comme les frais d’acquisition des biens (frais de notaire, droits d’enregistrement). Surtout, la société peut amortir le prix d’achat ou de construction des immeubles.


Déficit


Le déficit constaté par une SCI à l’IS est reportable sans limitation de durée sur ses résultats des années suivantes. Celui constaté par une SCI à l’IR est déductible des revenus de ses associés pendant dix ans seulement.


Un taux d’imposition plus avantageux


Les bénéfices d’une SCI à l’IR sont imposés au nom de ses associés. La part revenant à chacun est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Les associés lourdement imposés subissent ainsi un taux d’imposition de 62,2 % (45 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux). Et les plus riches sont également redevables de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, aux taux de 3 % et de 4 %.


Les bénéfices d’une SCI à l’IS sont imposés au nom de la société, au taux uniforme de 7 25 % pour les exercices ouverts depuis le 1er janvier 2022. Par ailleurs, ses associés supportent l’impôt et les prélèvements sociaux sur les dividendes distribués au taux de 30 %, voire moins.


Taux réduit


Le taux d’IS est réduit à 15%, dans la limite de 38.120 euros de bénéfice imposable, pour les SCI à l’IS dont le chiffre d’affaires ne dépasse pas 10 millions d’euros et dont le capital est détenu, directement ou indirectement, pour 75 % au moins par des personnes physiques.


Un impôt reporté sur les bénéfices mis en réserve


Les associés d’une SCI à l’IR sont imposables chaque année sur la quote-part du bénéfice social correspondant à leur participation. Peu importe que ce bénéfice soit versé ou qu’il soit mis en réserve.


Les associés d’une SCI à l’IS ne sont imposables que sur les dividendes qui sont distribués, pas sur ceux mis en réserve. Ils peuvent ainsi faire fructifier leur participation à l’abri du fisc pendant de nombreuses années.


IFI


L’absence de distribution peut permettre aux associés d’une SCI à l’IS qui sont assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière de bénéficier du plafonnement de cet impôt.


Des plus-values davantage taxées


La plus-value réalisée lors de la vente d’un immeuble ou des parts d’une SCI à l’IR est taxée à 36,2 %. Mais son montant peut bénéficier d’un abattement, qui conduit à une exonération d’impôt après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.


En cas de revente d’un immeuble par une SCI à l’IS, la plus-value est taxable à l’IS sans abattement. De plus, son montant est calculé à partir la valeur nette comptable du bien, laquelle intègre les amortissements. Par ailleurs, les associés qui cèdent leurs parts sont soumis au régime des plus-values mobilières.


Résidence principale


L’associé d’une SCI à l’IR qui occupe gratuitement un bien de la société à titre d’habitation principale est exonéré d’impôt sur la plus-value réalisée lors de la vente de ce bien. En cas de vente de ses parts, il est aussi exonéré sur la fraction de sa plus-value correspondant à la valeur du logement qu’il occupe.





Source : Lerevenu.com

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