L’utilisation du dispositif de plafonnement peut avoir sa place dans une stratégie de réduction de son imposition sur la fortune immobilière.
Si l’on s’en tient à ses principes de base, le mécanisme de plafonnement de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est d’une extrême simplicité.
Il repose sur une comparaison entre, d’un côté, les impôts dus par le contribuable – IFI, impôt sur le revenu et prélèvements sociaux – et, d’un autre côté, ses revenus et plus-values de toutes origines. Si la masse des premiers représente plus de 75% de la masse des seconds, la fraction excédentaire vient en déduction du montant de l’IFI normalement dû.
Calqué sur le dispositif de plafonnement de mis en place au début du quinquennat Hollande, le système propre à l’IFI présente la particularité de jouer sans aucune limitation (pas de «plafonnement du plafonnement») : quel que soit son montant, une imposition à l’IFI peut se trouver fortement amoindrie par le jeu du plafonnement.
Dans le cas, certes théorique, où il ne disposerait d’aucun revenu, un contribuable à la tête d’un patrimoine immobilier, même extrêmement important, se verrait, par l’effet du plafonnement, totalement dispensé du paiement de l’impôt sur la fortune (75% de zéro euro font zéro euro). En fait, indépendamment du niveau de ses revenus, la situation d’un redevable de l’IFI au regard du dispositif de plafonnement sera étroitement tributaire des choix qu’il aura opérés quant à la composition et au mode d’organisation de son patrimoine.
L’assurance-vie, solution à privilégier
Ainsi, le plafonnement pourra d’autant plus facilement être mis en œuvre que les biens taxables non productifs de revenus – résidences principale et secondaire, notamment – représenteront une part importante du patrimoine du redevable.
Cependant, les produits d’épargne reposant sur le principe de la capitalisation des revenus (contrats d’assurance-vie et bons de capitalisation, notamment) se révèlent également des alliés de choix dans une politique d’activation du système du plafonnement. Tant qu’il n’a pas opéré un retrait, le détenteur de ces produits est censé n’avoir perçu aucun revenu. Conséquence :le mécanisme du plafonnement joue alors à plein régime.
Rappelons à ce sujet que si, il y a quelques années, les pouvoirs publics avaient tenté de faire entrer les revenus annuels des contrats d’assurance-vie en euros en ligne de compte pour le calcul du plafonnement, ce projet s’était heurté à une opposition catégorique du Conseil constitutionnel.
Dans la même optique, des contribuables détenant leur patrimoine immobilier locatif dans le cadre d’une société civile immobilière peuvent être conduits à placer celle-ci sous le régime de l’impôt sur les sociétés (IS). Le sort des revenus de parts de SCI est en effet radicalement différent selon que la société est soumise au régime de droit commun (revenus directement imposables au nom des associés dans la catégorie des revenus fonciers) ou bien a opté pour l’IS:
- dans le premier cas, même mis en réserve, les bénéfices de la SCI sont réputés appréhendés par ses associés et sont donc à retenir pour leur montant total pour le calcul du plafonnement ;
- dans le second cas, seule la fraction des bénéfices effectivement distribuée aux associés sous forme de dividendes est à prendre en compte.
En l’absence de distribution des bénéfices (qui sont alors mis en réserve et éventuellement utilisés pour procéder à de nouvelles acquisitions immobilières), tout comme en l’absence de retrait sur un contrat d’assurance-vie, le contribuable est donc réputé n’avoir rien perçu. Pour autant, l’option d’une SCI pour l’IS, qui emporte d’importantes conséquences à différents niveaux (notamment au regard du régime applicable en matière d’imposition des plus-values), ne saurait se faire uniquement en considération des avantages susceptibles d’en être retirés par le biais du plafonnement de l’IFI.
Des déficits très profitables…
Quoi qu’il en soit, il ne faudrait pas croire que les propriétaires de biens locatifs détenus en direct ou à travers des SCI soumises à l’impôt sur le revenu se trouvent forcément en situation défavorable vis-à-vis du dispositif de plafonnement de l’IFI. Pour ces contribuables, le plafonnement est susceptible de jouer si, en raison de charges élevées (intérêts d’emprunts ou dépenses de travaux), le revenu net est soit très faible, soit négatif. Bien évidemment, la configuration idéale est celle où, au lieu de générer des revenus, un bien locatif génère des déficits imputables sur les autres revenus également passibles du barème progressif : revenus professionnels, pensions de retraite, revenus de valeurs mobilières. Cette imputation des déficits fonciers sur le revenu global, qui est comme on le sait en principe plafonnée à 10.700 euros, joue en revanche de façon illimitée pour les déficits provenant de monuments historiques productifs de revenus (loyers ou droits de visite).
163.895
C’est le nombre de foyers ayant acquitté l’IFI en 2022. Ils étaient 71.460 à déclarer un patrimoine immobilier compris entre 1,3 et 1,8 million d’euros, 48.401 un patrimoine immobilier compris entre 1,8 et 2,5 millions d’euros, 35.373 un patrimoine immobilier compris entre 2,5 et 5 millions d’euros, 5.303 un patrimoine immobilier compris entre 5 et 7,5 millions d’euros, 1.644 un patrimoine immobilier compris entre 7,5 et 10 millions d’euros, 1.005 un patrimoine immobilier compris entre 10 et 15 millions d’euros et 709 un patrimoine immobilier supérieur à 15 millions d’euros. L’IFI acquitté par ces derniers se situait à un niveau médian de 192.399 euros.
Plus de 22 000 euros d’IFI économisés grâce au plafonnement !
Au 1er janvier 2023, un contribuable marié (deux parts de quotient familial) dispose d’un patrimoine net taxable d’une valeur de 7 000 000 euros. Il a perçu en 2022 des pensions de retraite d’un montant de 30 000 euros et des revenus fonciers d’un montant net imposable de 50 000 euros.
Impôts à prendre en compte
IFI théorique (avant application du plafonnement) : 60.690 euros.
Impôt sur le revenu.
Base de calcul : 27.000 euros (montant des pensions de retraite après application de l’abattement de 10%) + 50.000 euros (montant des revenus fonciers = 77.000 euros)
Impôt correspondant : 10.287 euros.
- Prélèvements sociaux
Sur les pensions : 33.000 euros (montant brut des pensions) x 8,8% = 2 904 euros.
Sur les revenus fonciers : 50.000 euros x 17,2% = 8.600 euros.
Total prélèvements sociaux : 2.904 euros + 8.600 euros = 11.504 euros.
Total impôts : 60.690 euros (IFI) + 10.287 euros (impôt sur le revenu) + 11.504 euros (prélèvements sociaux) = 82.481 euros.
Plafond des revenus
- Revenus à prendre en compte : 30.000 euros (montant des pensions de retraite avant application de l’abattement de 10%) + 50.000 euros (montant des revenus fonciers) = 80.000 euros
- Plafond correspondant : 80.000 euros x 75% = 60.000 euros.
Fraction des impositions excédant le plafond des revenus
82.481 euros – 60.000 euros = 22;481 euros.
IFI effectivement dû
60.690 euros – 22;481 euros = 38.209 euros.
Dans cet exemple, l’application du dispositif du plafonnement permet donc au contribuable de ramener son imposition à l’IFI de 60.690 euros à 38.209 euros
Source : Lerevenu.com
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