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  • Photo du rédacteurStéphanie Daudon

Investir dans le neuf avec la défiscalisation / Loi Pinel

Vous achetez un logement neuf et vous allez ensuite le mettre en location ? Vous pouvez profiter de l’avantage fiscal Pinel pour déduire jusqu’à 63 000 € de vos impôts ! Nos conseils pour réussir votre investissement locatif défiscalisé.



Vous réalisez un investissement locatif dans l'immobilier neuf ? Vous pouvez bénéficier depuis le 1er septembre 2014 du dispositif de défiscalisation Pinel, du nom de la ministre du Logement du gouvernement de l'époque, Sylvia Pinel. Cet avantage fiscal peut atteindre au maximum 63 000 €. Il est toujours en vigueur en 2023 et durera jusqu'en 2024. Ce dossier vous donne toutes les explications pour savoir comment fonctionne la réduction d'impôts Pinel, comment en bénéficier et combien elle peut vous rapporter. Vous trouverez également dans cet article de nombreux conseils pour réussir votre investissement locatif dans le neuf.


Qui a droit à la loi Pinel ?


De nombreux candidats à l'investissement locatif veulent savoir s'ils sont éligibles à la loi Pinel. Réponse : la réduction d'impôts est ouverte aux contribuables français ou domiciliés sur le territoire national qui paient leurs impôts en France. Les non-résidents et tous ceux qui sont imposés à l'étranger ne peuvent pas en profiter. Un cas particulier : les expatriés qui investissent en Pinel avant de quitter le pays gardent le bénéfice de l'avantage fiscal le temps de leur expatriation.


Comment ça marche, la loi Pinel ?


Le Pinel, c'est une réduction d'impôt réservée aux particuliers qui achètent un ou deux logements neufs (ou anciens refaits à neuf) pour les mettre en location. Le principe de ce mécanisme de défiscalisation : chaque année, le fisc vous verse directement une partie du montant de l'investissement. En 2023, vous touchez ainsi 10,5 % du prix d'achat pour un engagement de location de six ans, 15 % si vous louez neuf ans et 17,5 % si vous louez douze ans. Les taux sont majorés pour certains logements répondant notamment à des critères de surface et de performance spécifiques (voir plus loin). Pour profiter du Pinel, vous devez investir dans les secteurs dits tendus, caractérisés par une offre de logements inférieure à la demande (zones Abis, A et B1 du dispositif). Vous devez respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire.


Pinel : des conditions favorables


Nous le verrons au fil de ce dossier : les conditions qui n'ont rien de dissuasif pour les propriétaires qui investissent dans le logement neuf. En zone tendue, la demande locative est supérieure à l'offre, De quoi louer facilement. Les loyers Pinel restent assez proches des niveaux du marché libre. Et plus des trois quarts des Français satisfont aux conditions de ressources imposées par le dispositif Pinel.


Jusqu'à quelles dates investir en Pinel ?


La loi Pinel est programmée pour s'arrêter le 31 décembre 2024. Vous avec encore deux ans pour profiter de ce mécanisme pour investir dans le neuf et payer moins d'impôts. Mais attention : en 2024, les taux de défiscalisation seront réduits, sauf pour certains programmes immobiliers qui répondent à certaines règles techniques et qui sont situés sur des adresses spécifiques.

  • En 2023, le taux de l'avantage fiscal se chiffre à 10,5 % sur six ans, 15 % sur neuf ans et 17,5 % sur douze ans.

  • En 2024, la défiscalisation Pinel passe à 9 % sur six ans, 12 % sur neuf ans et 14 % sur douze ans.

  • Les logements neufs respectant des critères exigeants de surface, d'orientation et de performance énergétique bénéficient de taux de défiscalisation plus élevés en 2023 et en 2024. C'est le Pinel +.

Pinel + : du neuf pour défiscaliser en 2023


En 2023 comme en 2024, certains logements sont éligibles au Pinel + (appelé aussi super-Pinel), une version dopée du Pinel classique. Avec ce Pinel +, l’avantage fiscal passe à 12 % sur six ans, 18 % sur neuf ans ou 21 % sur douze ans. Mais justement : quels sont les logements neufs concernés par cette réduction d'impôts majorée ? Il s'agit d'abord des programmes immobiliers situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville. Mais d'autres logements sont eux aussi éligibles au Pinel +. En voici les conditions :

  • Leur surface doit être supérieure à 28 m² pour les studios, 45 m² pour les T2, 62 m² pour les T3, 79 m² pour les T4 et 96 m² pour les T5 ;

  • Ces logements doivent obligatoirement être prolongés par des espaces extérieurs de 3 m² minimum pour les studios et T2, de 5 m² minimum pour les T3, de 7 m² pour les T4 et de 9 m² pour les T5 ;

  • Les logements Pinel + doivent bénéficier d’une double orientation ;

  • Ils doivent cadrer avec le niveau 2025 de la Réglementation environnementale 2020.

Pinel, Pinel + : une affaire de réglementation

Les résidences dont le permis de construire a été déposé entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021 doivent respecter la réglementation thermique 2012. Ce texte renforce la performance du bâti et plafonne les consommations d’énergie. Depuis le 1er janvier 2022, c’est la réglementation environnementale 2020 qui s’applique. Avec elle, les programmes neufs sont encore plus performants. Leur empreinte carbone est plus faible et leur confort d’été est amélioré. La RE 2020 va être de plus en plus exigeante, avec de nouvelles étapes en 2025, 2028 et 2031. Compte tenu de la longueur de montage des opérations, de nombreux programmes relèvent de la RT 2012 et ne sont éligibles qu'au Pinel classique. Ce qui n’est pas un handicap car ils bénéficient d’une grande qualité de conception et de réalisation. Ce qu’il faut retenir : qu’ils soient RT 2012 ou RE 2020, les logements neufs d’aujourd’hui sont toujours classés A ou B sur le diagnostic de performance énergétique.


Pinel classique : jusqu'à 52 500 € de réduction d'impôts


En 2023, la réduction d'impôts se détermine en fonction d'un double plafond de prix de 5 500 /m² et de 300 000 €. Au maximum, vous pouvez déduire 52 500 € sur douze ans (17,5 % de 300 000 €). Plus précisément, si vous achetez un logement à 6 000 /m², le calcul de la défiscalisation sera basé sur le plafond de 5 500 €/m². De même, si le logement vaut 350 000 €, l'avantage fiscal sera déterminé selon le plafond de 300 000 €.

  • L'avantage Pinel sur six ans de location. Il compte pour 10,5 % du prix, dans la limite du double plafond de 5 500 €/m² et 300 000 €. Dans ce cas, le montant maximal de la déduction Pinel se chiffre à 31 500 €, soit 5 250 € par an pendant six ans.

  • L'avantage Pinel sur neuf ans de location. Il monte à 15 % du prix, toujours en fonction du double plafond, soit 5 000 € par an pendant neuf ans pour un total de 45 000 €.

  • L'avantage Pinel sur douze ans de location. Il atteint 17,5 % du prix du logement. Au maximum, il se chiffre à 52 500 €, soit 5 000 € par an pendant neuf ans puis 2,5 % sur l'ensemble des trois années suivantes.

Pinel + : un avantage fiscal majoré

Avec le Pinel +, le gouvernement compte développer une offre de logements neufs encore plus économes, plus écologiques et plus confortables. C'est pour cette raison que la réduction d'impôts est plus importante. Retenez qu'elle se calcule comme le Pinel classique, en fonction d'un double plafond de 5 500 €/m² dans la limite de 300 000 €.

  • L'avantage Pinel + sur six ans de location. Il s'élève à 12 % du prix du logement étalés sur six ans, dans la limite du double plafond de 5 500 €/m² et de 300 000 €. Dans ce cas, le montant de la réduction d'impôts atteint au maximum 36 000 € (6 000 € par an pendant six ans).

  • L'avantage Pinel + sur neuf ans de location. Vous déduisez 18 % du prix de vos impôts, soit un montant maximal de 6 000 € par an pendant neuf ans pour un total de 54 000 €. Le plafond de calcul reste fixé à 300 000 € et à 5 500 €/m².

  • L'avantage Pinel + sur douze ans de location. Sur cette période, l'avantage fiscal grimpe à 21 % du prix du logement. Pendant les neuf premières années, la déduction atteint 2 % par an, soit 6 000 €, pour un total de 54 000 €. Les trois dernières années, le taux de la déduction est ramené à 1 % par an (3 000 € si l'on se base sur un montant d'investissement de 300 000 €). L'avantage fiscal s'élève au total à 63 000 €. Les bases de calcul (double plafond de 5 500 €/m² et 300 000 €) ne changent pas.

Pinel, Pinel + : deux exemples pour calculer l'avantage fiscal

  • Vous achetez un T2 de 48 m² à 4 800 €/m². Son prix est donc de 230 400 €. Vous le louez neuf ans en Pinel classique. L'avantage fiscal se chiffre à 34 560 € (15 % de 230 400), soit 3 840 € par an pendant neuf ans.

  • Vous achetez un T2 de 48 m² à 5 300 €/m². Il coûte 254 400 €. Vous le louez en Pinel + sur pendant neuf ans. L'avantage fiscal monte à 45 972 €, soit 5 108 € par an pendant neuf ans.

Pinel ou Pinel + : comment choisir ? Pour être éligibles au Pinel +, les logements neufs doivent répondre à des règles plus exigeantes en termes de surface comme de performance, ce qui fait monter leur prix. Et c'est justement pour cette raison que la défiscalisation en Pinel + est plus importante qu'en Pinel classique. Pour faire les bons choix, mieux vaut faire réaliser une simulation d'investissement locatif pour savoir quel dispositif est le plus intéressant et le plus rentable en fonction de votre situation financière, fiscale et patrimoniale.

Important : vous pouvez prendre l'option Pinel pour six ans, puis prolonger l'opération par une ou deux périodes de trois ans, mais uniquement dans cet ordre. Si vous optez pour un investissement Pinel de douze ans, vous ne pourrez pas ramener l'opération à six ou neuf ans sans encourir un redressement fiscal



Source : pap.fr

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