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  • Stéphanie Daudon

La société civile immobilière est-elle toujours pertinente ?

Dotée de nombreux avantages, la Société Civile Immobilière (SCI) est plébiscitée. Elle n’est toutefois pas toujours adaptée et peut se révéler pénalisante. par Thibault Cassagne, Ingénieur patrimonial Senior, La Financière de l’Echiquier (LFDE).


La société civile immobilière est-elle toujours pertinente ?

La société civile, qui peut abriter un patrimoine immobilier et financier, est particulièrement pertinente pour la transmission de vos biens. L’aménagement des statuts permet de donner et de continuer à gérer les biens transmis.


Prenons l’exemple d’un actif immobilier détenu en direct, démembré à la suite d’une donation. Dans ce cas, les parents usufruitiers doivent obtenir l’autorisation des enfants nus-propriétaires pour vendre le bien.


À l’inverse, si le bien est détenu via une société civile, les parents donateurs peuvent conserver les pleins pouvoirs de gestion et vendre sans l’accord des enfants donataires, si certaines dispositions sont prises.


La société civile facilite aussi la gestion du patrimoine entre plusieurs associés car elle écarte les règles de l’indivision, régime qui s’applique par défaut lorsqu’un bien est détenu directement par plusieurs propriétaires, et qui peut être contraignant, l’unanimité étant requise pour certaines décisions.


Par sa personnalité morale, la Société Civile Immobilière (SCI) offre la possibilité de choisir l’impôt sur les sociétés (IS), un régime fiscal qui réduit considérablement les revenus taxables dégagés par la SCI grâce au mécanisme comptable des amortissements. Une option fiscale adaptée lorsque le contribuable suit une logique de capitalisation de ses revenus, mais qui peut être pénalisante fiscalement lors de la revente. Pour mémoire, l’associé d’une SCI à l’IR est soumis à la fiscalité des revenus fonciers, on parle de transparence fiscale de la société. Or ces derniers sont lourdement taxés puisqu’ils intègrent le barème progressif et sont soumis aux prélèvements sociaux.


Autre atout, le recours à la société civile permet de transmettre au profit de ses enfants à moindre coût fiscal. Pour générer des économies en matière de droit de donation, l’acquisition d’un bien de rendement à crédit par la société, suivie d’une donation est efficace : la valeur vénale d’une société s’évalue en prenant en compte son actif (bien immobilier par exemple) et son passif (emprunt). Ainsi, en cas de donation des parts d’une société endettée après l’acquisition d’un bien, la valeur des parts serait proche de 0, compte tenu d’un passif égal à la valeur des actifs. Cette stratégie est à privilégier uniquement lorsque la SCI détient des biens générateurs de revenus qui facilitent le remboursement de l’emprunt.

Enfin, la SCI permet de mutualiser les capacités de financement de chacun des associés pour un emprunt. Pris séparément, chacun des associés, dans certains cas, n’aurait pu assurer le financement.


Contraintes…


Une société civile présente des coûts de constitution (1.500 à 2.500 euros) et de gestion (500 à 1.500 euros) qu’il convient de mettre en perspective avec le montant des investissements. À cela peuvent s’ajouter des coûts supplémentaires parfois plus discrets. Si vous décidez de faire construire un bien immobilier via une SCI par exemple, le recours à un architecte est obligatoire tandis que pour les biens détenus en direct, il est seulement requis pour les surfaces de 150 m2 minimum.


La SCI impose des obligations juridiques (tenue d’une assemblée annuelle…), fiscales (déclaration 2072…), comptables (tenue d’une comptabilité simplifiée, d’un bilan…) qui génèrent un formalisme important à respecter. Elle constitue une véritable personnalité morale. Or nombreux sont les associés qui confondent leur patrimoine privé et celui de la SCI. Elle doit par exemple disposer d’une autonomie financière propre et d’un compte bancaire.

Pour l’illustrer, une fois acquittés, les travaux doivent être payés par la SCI et non via le compte personnel des associés. D’autre part, nombreux sont les associés qui omettent les formalismes juridiques nécessaires quand des revenus leur sont distribués ou qu’un produit de cession de la société est appréhendé.


Si l’ensemble du formalisme n’est pas respecté, il existe un risque de fictivité par l’administration fiscale. Les conséquences peuvent être lourdes et provoquer la dissolution de la société (réintégration des biens immobiliers dans le patrimoine personnel de chaque associé, paiement des plus-values…).


Dans certains cas, l’interposition d’une société peut créer des contraintes. Prenons l’exemple d’associés minoritaires d’une SCI à l’IR. Si le gérant majoritaire décide d’une non-distribution des revenus, ces derniers peuvent devoir acquitter l’impôt sur les revenus fonciers alors qu’ils n’appréhenderont aucune trésorerie. Une répartition égalitaire du capital social entre deux associés peut paralyser la société en cas de mésentente car aucun ne peut imposer la vente du bien par exemple. Or, lorsque les biens sont détenus en indivision - sans l’intermédiaire d’une société - il est plus facile de provoquer une vente (partage) eu égard aux règles civiles. L’indivision peut présenter ici un avantage.


Les contraintes fiscales


Une société civile n’est pas toujours compatible avec la location meublée. Si plus de 10% de ses revenus en sont issus, son régime fiscal basculera sur l’impôt sur les sociétés avec toutes les conséquences fiscales qui en découlent. Au niveau de l’IFI, une résidence principale logée au sein d’une SCI ne pourra plus bénéficier de l’abattement de 30% dont peuvent se prévaloir les propriétaires détenant leur bien en direct.


Une entreprise qui détiendrait son immeuble professionnel à l’actif de son bilan pourrait profiter du régime Dutreil en cas de transmission (décote de 75% sous conditions en cas de donation ou succession). S’il est détenu via une SCI, cet immeuble ne pourra bénéficier du régime Dutreil et donc de cette exonération.


D’autre part, si un bien n’a pas été acquis à l’origine par la SCI, l’apporter à une SCI sera coûteux car l’opération est considérée d’un point de vue fiscal comme une vente.

Enfin, certains non-résidents peuvent se prévaloir d’un régime d’exonération en matière de plus-value immobilière à hauteur de 150.000 euros sous certaines conditions. Toutefois ce régime est exclu pour les biens logés via une SCI.



Source : Lerevenu.com

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