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  • Photo du rédacteurStéphanie Daudon

Location vide : optimisez votre fiscalité

Dernière mise à jour : 6 juin 2023

La location vide peut être une solution intéressante pour les propriétaires bailleurs qui souhaitent maximiser leurs revenus locatifs tout en optimisant leur fiscalité. Explications.


Les loyers perçus par un propriétaire bailleur, ce sont des revenus. Et comme tous les revenus, ils sont soumis à l'impôt. Mais ce qui compte, c'est de savoir comment ils sont imposés lorsque vous louez vide et connaître ces mécanismes qui font baisser votre fiscalité, car vous disposez de toute une série d'outils pour faire alléger l'addition lorsque vous mettez une maison, un appartement en location vide. Ce dossier est justement conçu et réalisé pour vous apporter les bonnes réponses, celles qui vous permettront de bâtir un patrimoine immobilier en baissant vos impôts.


Comment déclarer les loyers de votre location vide ?


Vous mettez votre logement en location vide ? Dans ce cas, vous déclarez vos loyers au fisc dans la catégorie des revenus fonciers (formulaire spécifique 2044). Selon les cas, vous relèverez du micro- foncier ou du régime réel. Avec le premier, vous êtes imposé sur 70 % de vos loyers. Le régime réel vous permet de créer des déficits fonciers qui viennent s'imputer sur vos revenus globaux. De quoi diminuer votre base imposable, donc vos impôts. Reste à savoir comment choisir le régime fiscal le mieux adapté à votre situation.


Micro-foncier : un abattement de 30 % sur les loyers


Si vos loyers ne dépassent pas 15 000 € par an, vous êtes, en tant que propriétaire bailleur, automatiquement placé sous le régime du micro-foncier. Vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers. Lorsque vous déclarez 10 000 € de loyers, vous êtes imposé sur 7 000 €. C'est le fisc qui fait le calcul pour votre compte si vous avez choisi cette option lors de votre déclaration d'impôts. Le résultat obtenu est imposable en fonction de votre tranche marginale d'imposition. Si vous êtes imposé à 30 % et que vos loyers, une fois l'abattement déduit, s'élèvent à 9 000 €, votre impôt sur les revenus fonciers se chiffrera à 2 700 €. Le gros avantage du micro-foncier : sa simplicité.


Revenus fonciers : réduisez vos impôts avec le régime réel


L'autre option pour l'imposition de vos revenus fonciers, c'est le régime réel. Avec lui, vous déduisez toute une série de dépenses (charges déductibles) de vos loyers lorsque vous les déclarez au fisc. Ce qui, on l'a dit, fait baisser votre base imposable donc votre imposition. Vous prenez l'option sur votre déclaration d'impôts si les loyers perçus sont inférieurs à 15 000 € par an. Notez que le renoncement au micro-foncier vous engage pour trois ans de location. Au-delà de 15 000 € de loyers annuels, le régime réel s'applique automatiquement.


Le régime réel, comment ça marche ?

Avec le régime réel, vous commencez par calculer le montant de vos loyers annuels. Vous obtenez un revenu brut foncier. Ensuite, vous déduisez de cette somme un certain nombre de dépenses (il s'agit des charges déductibles). En voici une liste non exhaustive :

  • Les frais de gestion ;

  • Les primes d'assurances loyers impayés ;

  • Les dépenses pour les réparations et d'entretien ;

  • Les diagnostics ;

  • Les travaux d'amélioration ;

  • Les intérêts d'emprunt ;

  • Les provisions pour charges de copropriété ;

  • Certains impôts comme la taxe foncière.

Une fois les charges déductibles prises en compte, deux situations peuvent se présenter. Si vous enregistrez un excédent (on parle de bénéfice foncier), les sommes en question relèvent de l'impôt sur le revenu. Si un déficit foncier apparaît, vous pouvez l'utiliser pour réduire votre fiscalité.


Régime réel : que se passe-t-il en cas de bénéfice foncier ?


Vous avez retiré les charges déductibles de vos loyers. Le résultat est positif et vous dégagez un bénéfice foncier. C'est votre revenu foncier imposable. Vous l'inscrivez sur votre déclaration d'impôts (formulaire 2044). Puis le fisc calcule votre imposition et vous demande de payer vos impôts sur vos revenus fonciers par acompte mensuel ou trimestriel. En effet, les revenus fonciers n'entrent pas dans le cadre du prélèvement à la source et relèvent de ce système d'acompte.


Déficit foncier et régime réel : comment ça marche ?


Vous avez soustrait les charges déductibles de vos loyers et le résultat est négatif ? Dans ce cas, vous enregistrez un déficit foncier. Il est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Donc, si vous enregistrez un déficit foncier de 8 000 €, il vient réduire vos revenus globaux du même montant. En d'autres termes, ce système fait baisser votre base imposable, ce qui réduit vos impôts. La part de déficit foncier supérieure à 10 700 € et les intérêts d'emprunt sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.


Un exemple de calcul du déficit foncier


Cet exemple volontairement simplifié permet de mieux comprendre le mécanisme des déficits fonciers dans le cadre du régime réel de la location nue. Imaginons : propriétaire de votre appartement mis en location, vous percevez 10 000 € de loyers par an. Vous avez engagé la même année 15 000 € de travaux. Vous enregistrez un déficit foncier de 5 000 € (10 000 - 15 000). Vous imputez ce déficit sur votre revenu global, qui ainsi baisse de 5 000 €. Et donc, vous payez moins d'impôts. Attention : l'imputation des déficits n'est acquise que si vous continuez à louer le logement durant trois ans après la première déclaration déficitaire.


Micro-foncier ou régime réel : comment choisir ?


Avec le régime micro-foncier, vous ne pouvez pas déduire certaines dépenses de vos loyers (travaux, intérêts d'emprunt, taxes diverses, assurances, etc.). Alors que cette déduction constitue la base de fonctionnement du régime réel. Pour choisir la meilleure solution, un calcul s'impose. Commencez par déterminer toutes vos charges déductibles. Si le montant de ces charges déductibles est supérieur à l'abattement de 30 % du micro-foncier, vous avez intérêt à opter pour le régime réel.


Un exemple pour choisir entre micro-foncier et régime réel


Imaginons que votre appartement mis en location vous rapporte 12 000 € de loyers sur un an. Vos charges déductibles comptent pour 4 200 € (35 % de 12 000). Mieux vaut choisir le régime réel car dans ce cas, vous serez imposé sur 7 800 €. Avec une tranche marginale d'imposition à 30 %, l'impôt sur vos revenus fonciers s'établit à 2 340 €. En micro-foncier, le montant de vos loyers imposables serait passé à 8 400 € (30 % de 12 000 €). En appliquant une TMI à 30 %, l'impôt sur vos loyers aurait atteint 2 520 €.



Source : pap.fr

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