• Stéphanie Daudon

Résidence principale  : une niche fiscale menacée  ?

Avis aux propriétaires : aucun avantage fiscal n’a vocation à être éternel. L’exonération des plus-values sur les résidences principales pourrait être remise en cause, en partie, après les élections.

résidence principale niche fiscale

Bercy, le Plan et tous les candidats à l’élection présidentielle possèdent une note sur la taxation des plus-values sur les résidences principales. Souvent évoquée, elle a toujours été remise à plus tard, par crainte de fâcher les 17 millions de ménages qui en possèdent une.

Mais la réforme fiscale qui suivra les élections pourrait rebattre les cartes. Car cet eldorado représente un gros manque à gagner. Trois scénarios sont possibles.


Unifier le régime des plus-values


Aujourd’hui, vous êtes exonéré d’impôt lorsque vous vendez votre résidence principale. En revanche, lorsque vous vendez votre résidence secondaire ou un bien locatif, votre plus-value est en principe taxée à 36,2% (plus 2 à 6% de surtaxe au-delà de 50.000 euros de gain), sous déduction d’un abattement qui conduit à une exonération d’impôt après vingt-deux ans et de prélèvements sociaux après trente ans.


Aligner le régime des résidences principales sur celui des autres biens serait à coup sûr la solution la plus rentable pour les finances publiques. Selon le Conseil des prélèvements obligatoires (CPO), il permettrait de générer au moins deux milliards d’euros de recettes supplémentaires chaque année. Mais il subsiste un doute fort sur l’acceptabilité sociale d’une telle mesure.


De leur côté, les professionnels expliqueront que supprimer l’exonération actuelle serait contre-productif car les propriétaires de résidences principales hésiteraient alors à vendre pour s’agrandir.


Au fin de compte, l’État et les collectivités locales y perdraient car ils encaisseraient beaucoup moins de droits de mutation. La probabilité d’un tel scénario est donc faible.


Taxer les «très gros biens»


Autre piste de réforme : imposer les transactions et/ou les gains au-delà d’un certain montant. Elle a été évoquée en 2019 lors du Grand Débat national qui a suivi le mouvement des «gilets jaunes». Le ministre des Finances, Bruno Le Maire, indiquait alors être favorable à une taxation des plus-values réalisées sur les «très grosses» résidences principales, sans préciser toutefois le seuil qui déclencherait l’imposition.


L’annonce n’a pas été suivie d’effet, mais elle pourrait refaire surface. Elle permettrait de récupérer une partie des gains réalisés par les plus riches grâce à la hausse de l’immobilier, sans remettre en cause l’exonération pour les contribuables plus modestes. Le taux de taxation serait inférieur au taux classique de 36,2% qui s’applique aux biens autres que la résidence principale.


Modifier le calcul des plus-values


Le dernier scénario est également une proposition du CPO. Ce dernier constate que l’abattement pour durée de détention qui est appliqué sur les plus-values imposables coûte chaque année 3 à 4 milliards d’euros à l’État. Pour réduire la facture, il propose de le remplacer par un coefficient d’érosion monétaire. Les plus-values seraient alors calculées sur la base d’un prix d’acquisition revalorisé en fonction de l’inflation. Un tel dispositif a déjà existé dans le passé.


Appliquée aux résidences principales, cette méthode permettrait de réduire la plus-value fiscale imposable dès la première année de détention du bien, et non pas seulement après cinq ans de détention comme aujourd’hui. L’application d’un coefficient d’érosion monétaire favoriserait les propriétaires qui vendent un logement autre que leur résidence principale avec une petite plus-value.


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Source : lerevenu.com