En France, les mensualités des prêts à l'habitat sont fixes pendant la durée du crédit. Si dans le même temps, votre revenu augmente, la charge de l'emprunt dans votre budget va mécaniquement diminuer.
Malgré le durcissement des conditions de financement, la période reste propice pour emprunter et investir. Car les taux (1,6% en moyenne sur dix ans, 1,8% sur quinze ans et 1,9% sur vingt ans selon le courtier Empruntis) demeurent bien inférieurs à l'inflation (+5,6% sur un an en septembre).
Dans la très grande majorité des cas, la mensualité du prêt est fixe durant toute la durée du financement. Si dans le même temps, votre salaire augmente, la charge du prêt dans votre budget va mécaniquement diminuer.
Par ailleurs, les revenus fonciers évoluent selon l’indice de référence des loyers (IRL) qui tient compte l’inflation. « Bien que la hausse de l'IRL soit plafonnée à +3,5% durant un an, le bailleur voit ses recettes progresser, explique-t-on chez VousFinancer.com. Comme les mensualités n'augmentent pas, l’effort d’épargne est réduit d'autant. »
Certes, dans la pratique, l’obtention d’un prêt n’est pas facile car les banques ont des impératifs à respecter avant de donner leur accord. Nos conseils pour optimiser votre dossier et concrétiser votre projet.
Tenir compte des taux d’usure
Il y a quelques mois encore, les barrières de l’usure et de l’endettement n’étaient pas des freins pour emprunter, mais la remontée des taux a changé la donne. Le taux de l’usure est le plafond au-delà duquel le prêt sera systématiquement refusé. Il comprend tous les frais liés au prêt : taux nominal, assurance, frais de dossier… Il est fixé par la Banque de France chaque trimestre à partir d’une moyenne des TAEG (taux annuel effectif global) pratiqués par les établissements financiers, plus un tiers.
Au 1er octobre il a été réévalué à la hausse à 3,03% pour les prêts de moins de vingt ans et à 3,05 pour ceux de plus de vingt ans. Un ajustement bienvenu qui va permettre aux dossiers refusés à quelques centimes près de passer.
Deuxième contrainte, le taux d’endettement fixé par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), signifie que la mensualité du prêt ne peut pas dépasser 35% de vos revenus. Attention, « certaines banques prennent en compte le diagnostic de performances énergétiques. Si le bien est classé F ou G, elles ne tiennent pas compte des revenus locatifs pour calculer l’endettement sauf si vous avez programmé des travaux d’amélioration et si vous présentez des devis », explique Guillaume Dubosq, directeur de l’animation commerciale de Cafpi. Nul ne peut échapper à ces obligations, mais il existe des solutions pour que votre demande de prêt rentre dans les clous.
Optimiser l’assurance de prêt
Le poids de l’assurance dans votre dette est important. « L’assurance d’un prêt représente 30 à 40% du TAEG, explique Astrid Cousin de Magnolia.fr. En passant par la délégation d’assurance, vous pouvez diviser son coût par deux ou trois ! » En cas d'achat d'un bien destiné à la location, les loyers vont couvrir tout ou partie des mensualités du prêt. De ce fait, il n’est pas nécessaire de souscrire les garanties perte d’emploi ou incapacité temporaire de travail. Vous pouvez réduire l’assurance au minimum et ne vous assurez qu'en cas de décès, d’invalidité et de perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA).
Lorsque vous empruntez vous devez déterminer des quotités c’est-à-dire le pourcentage du capital de l'emprunt couvert par l'assureur en cas de décès de l’un ou des deux emprunteurs. La quotité minimum totale exigée est de 100% (répartis sur une ou deux personnes selon les salaires). Si elle est égale à 200 %, cela signifie qu’en cas de décès le conjoint survivant n’aura plus rien à payer.
« Pour assurer le prêt destiné à un investissement locatif la quotité d’assurance de 50/50 entre les emprunteurs peut suffire, explique Émilie Ruben, responsable marketing et communication de Sécurimut. Le risque financier est moins lourd pour le conjoint survivant car grâce aux loyers le bien s’autofinance en tout ou partie. » En ajustant cette quotité, vous allégez vos mensualités.
Augmenter la part de l’apport personnel
« Les banques ne financent plus les frais de notaire », constate Ludovic Huzieux, cofondateur d’Artémis Courtage. Dis autrement, elles ne prêtent plus à 110%. Pour passer sous la barre des 35% de taux d'endettement fixée par le HCSF, les acheteurs doivent mobiliser leur épargne et prévoir un apport de 5 à 10% de la valeur du bien en plus des frais de notaire.
Souscrire un crédit à taux révisable
Les taux révisables ou variables qui évoluent à la hausse ou la baisse selon l’indice de référence choisi reviennent dans les propositions des banques. Préférez les taux variables capés, c’est-à-dire dont les oscillations sont encadrées, par un cap +1 /-1 par exemple.
Source : lerevenu.com