Dans l’optique de préparer la scolarité de ses enfants, l’acquisition de parts de SCPI est particulièrement adaptée. Deux modes de financement permettent d’optimiser cette stratégie et de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.
Financer les études supérieures de ses enfants relève souvent du casse-tête. Paiement des frais de scolarité, du loyer et des dépenses courantes lorsque les enfants partent dans une autre ville pour poursuivre leur cursus… les frais induits sont nombreux et l’addition peut vite être salée.
Investir dans des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) se révèle à ce titre être une bonne option.
Acquérir des parts de SCPI consiste à percevoir, en échange d’un investissement, des dividendes récurrents (mensuels ou trimestriels) qui correspondent aux loyers encaissés par la société qui investit dans de l’immobilier et prend en charge la gestion locative. Le souscripteur perçoit donc des revenus réguliers, fonctions du nombre de parts détenues.
Outre les rendements élevés que les SCPI procurent, elles offrent une flexibilité attirante dans l’optique du financement des études des enfants.
Pour optimiser son placement dans cette perspective, deux stratégies de financement de l’achat de parts de SCPI se dégagent et permettent d’investir en mobilisant une faible partie de ses économies, voire aucune, tout en bénéficiant d’une fiscalité attrayante.
L’achat à crédit pour l’effet de levier
Si les tickets d’entrée, qui atteignent souvent plusieurs milliers d’euros, peuvent en effrayer certains, il n’est pas nécessaire de “sortir” cet argent de sa poche pour investir en SCPI.
Le recours au crédit est même à privilégier.
Avec ou sans apport, il est possible d’acquérir des parts en ayant recours à l’emprunt, comme l’explique Paul Bourdois, cofondateur de France SCPI : “il peut être intéressant d’emprunter au moment de la naissance de ses enfants pour avoir une opération qui roule au moment de leur départ pour les études supérieures”.
Souscrire des parts de SCPI avec un crédit sur 20 ans lors de la naissance de ses enfants, ou sur une durée plus courte, de 10 ou 15 ans par exemple, est une opération judicieuse. Surtout au vu des taux toujours au plancher en 2020, excédant rarement 2 % sur 20 ans, contre un rendement moyen des SCPI de 4,51 % en 2019 selon France SCPI.
Pendant la phase de remboursement, une partie des mensualités est épongée par les dividendes perçus.
Ces derniers, considérés comme des revenus fonciers, sont imposés mais bénéficient de la déduction des intérêts d’emprunt. Selon Paul Bourdois, un emprunt de 50.000 euros sur 20 ans, une fois les loyers perçus nets d’impôt déduits, coûte entre 50 et 100 euros par mois selon les profils et la performance de la SCPI. Au terme de la durée du crédit, fixée selon l’âge des enfants et le temps qu’il leur reste avant de débuter leurs études supérieures, le souscripteur bénéficie des dividendes pour financer ces dépenses supplémentaires. Une bonne manière de capitaliser avec un effort d’épargne faible.
Le démembrement temporaire pour la décote
Autre solution pour préparer sereinement, et à moindres frais, le financement des études des enfants : le démembrement temporaire de parts de SCPI.
Cette opération, qui ne doit pas être confondue avec le démembrement viager, consiste à acheter exclusivement la nue-propriété de la part auprès de la société qui gère la SCPI ou d’une plateforme de distribution.
L’usufruit, c’est-à-dire la jouissance de la part (et donc la perception des dividendes), est quant à lui généralement détenu par une société désireuse de faire travailler sa trésorerie.
Pendant une durée fixée lors de l’achat (5 ou 10 ans le plus souvent), le souscripteur ne bénéficie d’aucun loyer (dividende) mais n’est pas imposé et les parts n’entrent pas dans le périmètre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Surtout, il profite d’une décote sur le prix de la part à l’achat, un avantage qui augmente avec la durée du démembrement et peut dépasser 30 % de la valeur de la part.
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Source : Capital