Le crowdfunding immobilier est une méthode de financement participatif de plus en plus prisée par les épargnants qui recherchent un rendement élevé sur des projets immobiliers. Comment fonctionne-t-il et quels sont ses avantages ? Existe-t-il des alternatives moins risquées pour investir dans l’immobilier ? Retrouvez un comparatif détaillé entre le crowdfunding immobilier et la SCPI.
Qu’est-ce que le crowdfunding ?
Le crowdfunding est une méthode de financement participatif, aussi appelée levée de fonds, dont l’objectif est de récolter des capitaux pour financer des projets immobiliers ou entrepreneuriaux. Cette collecte s’effectue par le biais d’une plateforme digitale qui met en relation des épargnants et des porteurs de projets.
Littéralement traduit par “financement par la foule”, le crowdfunding est arrivé en France à travers l’industrie musicale pour aider les artistes dans la production d’albums. L’essor du web dans les années 2000 a permis à de nombreuses plateformes de crowdfunding digitales de voir le jour et de proposer le financement de projets en tout genre, en particulier dans l’immobilier.
Quelles sont les différentes formes de crowdfunding ?
Lors de la création d’une campagne financement participatif, le porteur de projet peut faire appel à l’épargne des investisseurs sous différentes formes :
Le financement par emprunt : le crowdlending
Parmi toutes les méthodes de financement du crowdfunding, le crowdlending est celle qui ressemble le plus à un emprunt classique. La seule différence est qu’il est accordé par un particulier et non par une banque. Le porteur de projet, qu’il soit un particulier ou une entreprise, sollicite les investisseurs pour obtenir un prêt en contrepartie d’intérêts versés au terme du projet. Ce type de crowdfunding est notamment utilisé pour des projets immobiliers.
La donation avec ou sans contrepartie
Pour d’autres projets, notamment les actions humanitaires, le crowdfunding peut aussi prendre la forme d’un don. C’est la méthode de financement participatif la plus ancienne. Les épargnants participent volontiers à un projet qui leur tient à cœur sans nécessairement attendre une gratification. Certains particuliers à l’initiative de projets peuvent proposer une contrepartie : il peut s’agir par exemple d’un déjeuner offert pour la participation à la création d’un restaurant.
L’investissement au capital : le crowd-equity
La dernière méthode de financement consiste à l’investissement dans une entreprise en contrepartie d’une ou plusieurs parts du capital. N’importe quel épargnant peut donc investir son épargne dans les actions d’une société. Il est possible de collecter jusqu’à 1 million d’euros avec le crowdequity.
Quel est le principe du crowdfunding immobilier ?
Certaines plateformes digitales se sont spécialisées dans le crowdfunding immobilier. Celles-ci sélectionnent des opportunités fiables et rentables pour les proposer en ligne aux épargnants.
Les personnes physiques ou morales peuvent alors choisir le projet auquel elles souhaitent participer, souvent sous forme de crowdlending.
Les fonds alloués sont ensuite transmis au porteur du projet pour mener à bien son programme. À l'issue de ce dernier, le porteur du projet reverse les sommes empruntées aux épargnants avec des intérêts et éventuellement, une plus-value immobilière en cas de cession.
Quels sont les avantages d’un investissement dans le crowdfunding immobilier ?
Le crowdfunding immobilier est un placement apprécié par les investisseurs car il permet de bénéficier d’un triple avantage :
Le rendement élevé : même si celui-ci est loin d’être garanti, le crowdfunding peut s’avérer être un placement très rentable. En seulement quelques mois, l’investisseur peut obtenir 7 à 12% de rendement.
Choisir de soutenir un projet immobilier : le crowdfunding permet aux épargnants de contribuer au développement d’une région, d’un secteur d’activité, etc. en fonction de leurs propres convictions.
Un avantage fiscal : dans les cas où le contributeur d’un projet subit des pertes, il peut les déduire des intérêts des autres prêts contractés pendant les 5 prochaines années.
Quels sont les risques du crowdfunding immobilier ?
Comme pour tout placement dans l’immobilier, participer à une campagne de crowdfunding implique des risques à prendre en compte avant d’investir :
Le rendement : même si les plateformes de crowdfunding sélectionnent des projets en mesure de s’accomplir, il n’y a aucune garantie d’obtenir le rendement annoncé en début de campagne à la date fixée. Dans l’immobilier, de nombreux facteurs peuvent compromettre ou ralentir la construction d’un bien.
La liquidité : dans le cadre d’un investissement au capital (crowdequity), rien ne garantit à l'investisseur la revente de ses parts puisqu’il n’existe pas de marché secondaire organisé à ce jour. Il faut considérer qu’il est impossible de revendre ses parts pendant toute la durée du projet (généralement de 6 à 36 mois).
Le capital : au même titre que le rendement, il n’existe aucune garantie sur les sommes engagées. À ce jour, certains projets affichent des retards importants à tel point que les investisseurs ne reverront probablement pas le capital investi.
Quelle est la fiscalité du crowdfunding immobilier ?
Un placement en crowdfunding immobilier peut générer plusieurs types de revenus :
Des intérêts,
Des dividendes,
Éventuellement des plus-values.
L'administration française considère le crowdfunding comme un investissement dans l’économie réelle et applique par conséquent une fiscalité allégée. Par défaut, tous les revenus se voient appliquer le PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) de 30%. Ce dernier se compose de :
L’impôt sur le revenu (12,8%),
Les prélèvements sociaux (17,2%).
Pour les épargnants dont la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) est égale à 0 ou 11%, il est possible d’opter pour le barème de l’imposition progressif. Dans le cas d’un investissement au capital, l’épargnant bénéficie d’un abattement de 40% sur la base imposable et de 6,8% sur la base imposable de la CSG. Les plus-values sur les cessions de titres sont, elles, imposées en fonction de la durée de détention :
Moins de deux ans de détention : aucun abattement n’est applicable,
Entre 2 et 8 ans de détention : 50% d’abattement applicable sur la base imposable des plus-values,
Au-delà de 8 ans de détention : 65% d’abattement applicable sur la base imposable des plus-values.
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