Micro-foncier : un régime fiscal simplifié pour petits loyers

Stéphanie Daudon
1 juin
2 min de lecture

Vous déclarez moins de 15 000 € de loyers annuels issus d’une location non meublée ? Vous relevez automatiquement du régime micro-foncier. Sauf si vous en décidez autrement.

Ce régime vous dispense de remplir la déclaration 2044. Il vous suffit d’inscrire le total de vos loyers bruts sur votre déclaration d’impôt (formulaire 2042). L’administration applique ensuite un abattement forfaitaire de 30%. Il est censé couvrir toutes vos charges : travaux, taxe foncière, copropriété, intérêts d’emprunt…

Avantages

Formalités ultra-simplifiées
Idéal si vos charges sont faibles ou inexistantes
Aucune justification à fournir

Inconvénient

Aucun avantage si vos charges dépassent 30 % de vos loyers

Régime réel : une option avantageuse sous conditions

Le régime réel d’imposition permet de déduire les charges réelles engagées pour votre bien locatif. Travaux lourds ? Taxe foncière élevée ? Intérêts d’emprunt ? Le régime réel devient alors un outil de défiscalisation puissant.

Cette option est valable 3 ans minimum. Passé ce délai, vous pouvez revenir au micro-foncier ou poursuivre selon le réel.

Bon à savoir :

Il faut remplir une déclaration 2044

Il peut générer un revenu foncier net nul voire négatif, créant un déficit foncier reportable

Comment choisir entre micro-foncier et réel ?

Voici une règle simple :

Si vos charges réelles < 30 % des loyers ➤ micro-foncier gagnant
Si vos charges > 30 % ➤ optez pour le régime réel

Mais attention : les charges peuvent varier d’une année à l’autre. Un changement de locataire, des travaux imprévus ou des hausses de charges peuvent modifier la donne.

Exemple concret :

En 2024, vous percevez 10 000 € de loyers, avec 4 000 € de travaux. ➡ Micro-foncier : abattement = 3 000 € ➤ revenu imposable = 7 000 € ➡ Régime réel : charges déduites = 4 000 € ➤ revenu imposable = 6 000 € Le régime réel est donc plus intéressant.

Conclusion : simplifier ou optimiser ?

Le micro-foncier convient aux revenus locatifs stables avec peu de charges. Le régime réel séduit ceux qui souhaitent optimiser leur fiscalité, à condition d’avoir des dépenses significatives.

Comparez chaque année, anticipez vos travaux et ajustez votre stratégie fiscale. Ce choix n’est pas définitif : il peut être révisé tous les trois ans.