L'offre s'assèche pour les particuliers alors que les contraintes sanitaires renchérissent le coût de construction. Autant de freins à la baisse des prix.
La crise sanitaire actuelle n'a pas impacté le marché du neuf. Bien au contraire, souligne Olivier Bokobza, directeur général de BNP Paribas Immobilier Résidentiel. « Depuis la fin du confinement, l'activité a retrouvé un volume normal. Les particuliers en quête d'une résidence principale ont été les premiers à reprendre leur projet. Quant aux investisseurs, légèrement en retrait dans les premières semaines mais désormais rassurés par l'évolution de la demande locative, ils reviennent progressivement sur le marché ».
Mais si la demande reste solide, l'offre tend pour sa part à s'effriter. En cause ? La diminution drastique du nombre de permis de construire accordé par les municipalités à l'approche des élections et le blocage de nombreux programmes dus à la hausse des recours contre ceux obtenus.
Un phénomène qui pourrait entraîner, selon les calculs de la Fédération des promoteurs de l'immobilier (FPI), un recul du nombre de logements collectifs autorisés de l'ordre de 100.000 entre 2019 et 2020.
Parmi d'autres paramètres qui devraient aussi rapidement jouer sur l'état des stocks, il faut évoquer les plans de soutien aux promoteurs développés à l'issue du confinement notamment par CDC Habitat (filiale immobilière de la Caisse des Dépôts et Consignations) et In'Li insiste Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l'Immobilier. « L'achat programmé par ces deux entités de 50.000 logements neufs dans tout l'Hexagone va assécher l'offre pour les particuliers. »
Contexte haussier
De quoi laisser craindre un rebond mécanique des prix dans un contexte déjà haussier.
De novembre 2019 à mai 2020, le tarif moyen des appartements en phase de commercialisation a en effet augmenté de 3,4 % (4 806 €/m²) d'après le baromètre des prix de l'immobilier neuf publié en juin par Le Laboratoire de l'Immobilier.
A titre de comparaison, l'évolution des tarifs du neuf relevée habituellement tourne plutôt autour des 3 % sur une période… de douze mois. Derrière cette moyenne tarifaire nationale, se cachent néanmoins de grandes disparités (12 414 € le m² moyen à Paris contre 3 252 €/m² à Tourcoing par exemple). Quant aux villes d'Ile-de-France, elles affichent un prix moyen 1,5 fois plus élevé que celles de province (6 562 €/m² contre 4 278 €/m²).
Contraintes sanitaires
« Dans l'ensemble, les prix du marché n'ont pas baissé durant le confinement. Les acheteurs qui s'attendent à des prix cassés en seront pour leurs frais », prévient Franck Vignaud.
D'autant, poursuit la présidente de la FPI, Alexandra François-Cuxac, que « même si les promoteurs ont fait l'effort de limiter les répercussions tarifaires de cette période particulière sur les acquéreurs, la crise du coronavirus générera malgré tout peut-être quelques tensions sur les prix du fait du retard des chantiers et des surcoûts liés aux contraintes sanitaires ». Sans compter les frais supplémentaires auxquels seront soumis les futurs programmes qui souhaiteront répondre aux nouvelles attentes post-Covid des acheteurs en matière de bien neuf.
« Avec cette crise, nous avons pris conscience que notre marché doit se réinventer. Le logement de demain ne sera pas plus grand mais plus vert avec davantage d'espaces extérieurs, de services et de technologies. Il nous faudra désormais intégrer la question sanitaire dans nos réflexions tout comme celles liées au télétravail », détaille Alexandra François-Cuxac.
Immeubles « sans contact » avec portes et ascenseurs à déclenchement automatique, amélioration de la modularité des appartements, développement des toits-terrasses sont autant de pistes aujourd'hui étudiées par les promoteurs.
Seul bémol, s'insurge la présidente de la FPI, « au regard de la complexité administrative et réglementaire actuelle en matière de logement et sans effort par l'Etat en la matière, il va nous falloir des années pour réaliser cette mue ».
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Source : LesEchos