De plus en plus de sociétés de gestion choisissent d’investir pour leur SCPI sur des biens immobiliers hors de nos frontières, dans des pays Européens tels que l’Allemagne, les Pays-Bas, ou les Pays de l’Est. Quels sont leurs motivations ? Tour d’horizon avec Jérémy Schorr, directeur commercial de Primaliance.com.
Les SCPI auront traversé l’année 2020 de façon remarquable compte tenu de la profondeur de la crise économique provoquée par la pandémie de Covid-19.
La mise à l’arrêt de l’économie européenne au printemps 2020 a en effet été particulièrement violente lors de la mise en œuvre du premier confinement, les marchés boursiers ayant immédiatement réagi avec des pertes de l’ordre de 35% entre mi-février et mi-mars 2020…
Sur l’immobilier tertiaire, on pouvait craindre le pire alors que l’année 2019 s’était terminée sur une note euphorique, les prix et les volumes d’investissements établissant records sur records.
La combinaison du télétravail, de l’essor spectaculaire du e-commerce, et de la forte récession économique - autant de facteurs inquiétants pour l’immobilier tertiaire - pouvait composer un cocktail potentiellement explosif. Or il n’en a rien été, du moins pour le moment…
Une résilience remarquable des SCPI en général à ce jour
L’immobilier tertiaire en général, et les SCPI en particulier, se sont avéré être particulièrement résistants à la pire crise que notre pays ait connue depuis 1945. Alors qu’une grande partie des entreprises ont dû stopper leur activité pendant près de deux mois, le sujet du paiement des loyers est devenu prioritaire pour un certain nombre d’entre elles, et pas seulement pour les commerces.
Les étalements de loyers, les franchises, voire les renégociations de baux, se sont multipliés. Les propriétaires de locaux tertiaires ont subi des baisses de revenus parfois substantielles au cours du deuxième trimestre.
Mais le déconfinement à partir du mois de mai a démontré que le rebond de l’économie pouvait être très rapide. Sur les SCPI, les gérants qui avaient baissé par prudence les acomptes versés au deuxième trimestre ont rétabli pour la plupart leur rythme de distribution habituel au troisième.
Et le reconfinement de fin octobre n’aura très probablement pas le même impact sur les loyers, beaucoup plus d’entreprises étant en mesure de poursuivre une activité normale (en dehors des commerces non essentiels, mais qui cette fois-ci n’ont fermé que moins d’un mois contre presque deux au printemps).
L’année 2020 devrait donc se solder pour de nombreuses SCPI par une baisse relativement limitée de la distribution, sans doute de l’ordre de 10% en moyenne.
Les SCPI misant sur l’Europe ont mieux résisté à la crise sanitaire
Parmi les SCPI qui ont le moins souffert de la crise, on trouve bien sûr celles qui étaient exposées sur des marchés immobiliers peu impactés comme la logistique, les actifs de santé ou le résidentiel.
Mais aussi des SCPI qui avaient diversifié leur exposition géographique sur des marchés européens moins touchés économiquement car sujets à des mesures de restriction sanitaires moins dures ou de moindre durée (Allemagne, Pays-Bas, Luxembourg, Autriche, Scandinavie, Europe de l’Est…).
À ce sujet, il est par exemple remarquable de constater que les deux véhicules investis à 100% sur l’immobilier allemand - la SCPI Eurovalys 100% investie en immobilier de bureau allemand, et la SCPI Novapierre Allemagne 100% investie en commerces allemands - n’ont subi aucune baisse de distribution sur les trois premiers trimestres de l’année 2020, alors que de nombreuses SCPI de même typologie investies sur de l’immobilier tertiaire français ont eu des baisses de distributions de 5 à 10% (pour des SCPI de bureaux), voire jusqu’à 15% (pour des SCPI de commerces).
Les SCPI ayant une exposition européenne ont une fiscalité attractive
Outre leur meilleure résistance à la crise du Covid-19, les SCPI exposées aux marchés immobiliers européens ont un autre atout dans leur manche : les revenus qu’elles génèrent pour leurs associés ne sont en effet que marginalement imposables en France.
En premier lieu, ils ne subissent pas les prélèvements sociaux au taux de 17,2% comme ceux de leurs homologues investies sur de l’immobilier français.
D’autre part, comme ces revenus de source étrangère ont déjà subi la fiscalité d’origine des pays où sont situés les immeubles, ils ne subissent pas en retour la fiscalité française au taux marginal de l’impôt sur le revenu (jusqu’à 45% pour les contribuables les plus lourdement imposés), mais uniquement une réintégration virtuelle des dividendes correspondants dans l’assiette globale des revenus de l’associé pour le calcul du taux moyen d’imposition.
Dans la pratique, la fiscalité globale est parfois divisée par trois sur les SCPI investies en Europe, en tenant compte de l’économie de prélèvements sociaux et de la moindre imposition au titre de l’impôt sur le revenu.
Les SCPI européennes peuvent explorer des marchés immobiliers à rendements plus élevés
Enfin, dernier avantage que l’on peut noter sur les SCPI dites «européennes», c'est-à-dire s’intéressant à des marchés immobiliers hors de France, c’est leur niveau de rendement. Ce n’est pas nécessairement vrai sur les marchés «core» comme le marché allemand, dont les rendements immobiliers se sont fortement compressés ces dernières années, ainsi que cela a pu être observé par ailleurs sur le marché français.
Mais certaines SCPI «européennes» vont explorer des marchés plus «exotiques», avec des niveaux de rentabilité plus élevés (Europe centrale, Scandinavie, Pays-Bas…), ce qui constitue à la fois une diversification géographique intéressante par rapport à l’immobilier tertiaire français, et permet aussi une meilleure rentabilité pour l’associé.
Ce meilleur niveau de rendement considéré isolément pourrait effectivement correspondre à une prise de risque plus élevée («better return means greater risk» diraient les gérants de portefeuille anglo-saxons).
Mais lorsque l’on raisonne à l’échelle d’un portefeuille immobilier, la diversification géographique apportée par des actifs étrangers réduit le risque global, ce qui vient dans la plupart des cas compenser - au moins partiellement - la hausse du risque spécifique d’un actif immobilier «européen» à plus fort rendement.
Conclusion : meilleure résilience a posteriori face à la crise du Covid-19, fiscalité attractive, diversification géographique et rendement parfois supérieur sur certains marchés, voilà quelques uns des avantages apportés par les SCPI qui misent sur l’Europe… alors pourquoi ne pas sauter le pas et investir ?
Source : lerevenu.com