L’année 2020, malgré la crise de la covid 19, est restée fidèle en tout point à l’organisation atavique des Français pour leur patrimoine. C’est d’ailleurs la première année où l’investissement immobilier a dépassé la légendaire collecte des assurances-vie. Avec un volume de transactions dépassant le million et une hausse de 5% des prix, l’immobilier a encore confirmée sa position de valeur refuge dans le portefeuille des Français. Sans surprise, c’est l’achat de la résidence principale (70%) qui arrive en tête des transactions, portée par des années de taux bas, et ce malgré quelques voltefaces du gouvernement en 2020, afin de limiter l’accès au robinet du crédit, via l’augmentation du ratio du taux d’endettement notamment. En outre, 2020 a été un bon cru pour les investisseurs locatifs ; en effet, sur l’ensemble des transactions réalisées, 30% l’ont été pour investir dans les différentes « niches immobilières » que nous allons aborder en infra.
Investir dans l’immobilier en 2021
Des voyants encore au vert en 2021
Les avis divergent sur le cru 2021, cependant les notaires présagent une hausse d’environ 6% des prix de l’immobilier.
Le marché Français étant depuis longtemps en pénurie chronique, nous pensons que la hausse se poursuivra encore en 2021.
Cela étant dû notamment de fait de la mise à l’arrêt de nombreux chantiers en 2020, pour cause de confinement.
L’investisseur devra rester vigilant en 2021
Facteur exogène mais consubstantiel à l’immobilier hexagonal : la fiscalité Française. Le gouvernement Philippe ne s’en était pas caché en souhaitant inciter les Français à se reporter vers l’économie réelle plutôt que vers le capital immobilisé. En 2021 il est donc crucial de vérifier les dispositifs fiscaux avant de se jeter dans le grand marigot de l’immobilier. A cela s’ajoute, compte tenu de l’envoler des prix, la nécessité de sélectionner comme jamais le bon produit !
Investir dans une résidence gérée étudiante
Ce n’est pas un secret, les investisseurs ont les yeux de Chimène pour Le marché des résidences étudiantes. Ainsi, en investissant dans un ou plusieurs logements dans une résidence pour les louer à des étudiants, l’investisseur s’offre un placement sécurisé et très rentable.
En effet, la demande est très élevée pour ce type de biens.
La croissance est au rdv avec une population étudiante qui restera croissante dans les prochaines années.
De plus investir en résidence étudiante permet de réduire son impôt. Par ailleurs la gestion du lot est déléguée à un gestionnaire professionnel qui s’occupera de tout.
Depuis 2009, la loi Censi-Bouvard permet aux investisseurs de réduire leur impôt d’un montant équivalent à 11% du coût du projet, plafonnée à 300 000 euros par an et par foyer fiscal.
Grace au régime du LMNP, l’investisseur pourra se faire rembourser la totalité de la TVA sur le bien immobilier. La remise peut donc avoisiner les 15% ! En outre, L’investisseur pourra déduire les charges d’exploitation de ses recettes locatives.
L’investissement défiscalisant avec le Pinel
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui permet aux contribuables de bénéficier d’une réduction d’impôt suite à un investissement immobilier locatif dans le neuf ; accessoirement dans l’ancien avec de gros travaux.
Créé par Sylvia Pinel, en 2014, afin de relancer la construction et favoriser l’apparition de logements moins énergivores, elle vise aussi à assurer un logement en location aux personnes aux revenus intermédiaires.
Les principaux atouts de la loi Pinel sont :
Une fiscalité avantageuse
Le fait de créer un patrimoine immobilier
La création d’une épargne pour la retraite
En gardant la possibilité de louer à un membre de sa famille
Investir en Pinel permet de déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers. Le dispositif vient d’être prolongé : il prendra fin en 2024, mais subira quelques changements notamment en matière de réduction d’impôt dont le taux passera, dès 2023, à 10,5 % pour une mise en location de 6 ans, 15 % pour 9 ans et 17,5 % pour 12 ans.
La grande souplesse des SCPI de rendement
L’investissement dans des parts de SCPI, l’épargnant a accès au marché de l’immobilier de bureaux et de commerce en général plus flexible et rentable que le marché immobilier traditionnel. Une SCPI est gérée par une société de gestion. Cette société assure la gestion des actifs immobiliers (encaissement des loyers, rapports trimestriels, audit, location…).
De fait, l’investisseur possède des parts qui sont la représentation de sa quote-part dans le parc immobilier. Il bénéficie donc d’un prorata des loyers versés par l’ensemble des investisseurs. Les SCPI permettent à l’épargnant de percevoir des dividendes réguliers issus des revenus locatifs perçus par la SCPI. Les revenus des SCPI sont distribués le plus souvent trimestriellement. Les SCPI de rendement affichent en 2020 des taux légèrement inférieurs à 4% malgré la crise du coronavirus.
Investir en parts de SCPI permet à l’épargnant de se constituer un patrimoine immobilier dès 1000 € d’investissement.
Il est aussi possible d’investir progressivement. En SCPI, le risque est mutualisé entre les investisseurs et diversifié sur un parc immobilier composé de plusieurs actifs.
La nue-propriété pour des patrimoines déjà bien développés.
Le principe :
Au lieu d’acheter un logement pour recevoir des loyers et couvrir votre emprunt et les charges, vous n’achetez que la nue-propriété, pour 60 % de la valeur du bien. Ainsi, l’investisseur qui ne recherche pas de revenus immédiats se constitue un patrimoine immobilier à bon compte et sans souci.
L’opération consiste à ventiler la pleine propriété en deux parties. D’un côté, il y a la “nue-propriété” (la propriété des murs) et, de l’autre, “l’usufruit” (la jouissance du bien et des revenus locatifs issus de la location de ce bien).
Les avantages
Allègement de la pression fiscale sur l’IFI
Baisse de la pression fiscale sur le revenu
Diminution de la pression fiscale sur la taxe foncière acquittée par le bailleur institutionnel
Neutralisation de la gestion locative
Pas de charges durant quinze ans
Absence d’entretien et de travaux
Les contreparties
En contrepartie du montage, vous ne percevez pas de loyers. L’absence de risque locatif est ainsi totale. Celui-ci repose sur les épaules de l’usufruitier.
Investir en parts de SCPI démembrées
Il est possible de souscrire des parts de SCPI en démembrement auprès de la plupart des sociétés de gestion. Ici, c’est l’investisseur qui se porte acquéreur de la nue-propriété des parts de SCPI. L’usufruitier est le plus souvent une personne morale qui souhaite générer du passif au bilan. Pour l’épargnant l’opération peut être très avantageuse. En renonçant aux loyers de la SCPI pour une durée déterminée, il profite, en contrepartie, d’une décote sur le prix d’achat des parts “d’environ 20% sur 5 ans et d’environ 30% sur 10 ans”.
Source : www.centaure-investissements.com