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  • Photo du rédacteurStéphanie Daudon

Investir dans un monument historique

Investir dans un immeuble classé monument historique vous permet, en plus de vous constituer un patrimoine d’exception, de bénéficier de nombreux avantages fiscaux tant en matière d’impôts que de droits de donation ou de succession.


Investir dans un monument historique

MAIS QU’EST-CE QU’UN MONUMENT HISTORIQUE ?


Un monument historique est un immeuble classés au classement national des monuments historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire (classement régional). Mais cet immeuble peut également être labellisés par la Fondation du patrimoine ou encore avoir reçu un agrément avant le 1er janvier 2014

Les monuments historiques nécessitent souvent des travaux conséquents soumis à autorisation de l’Etat. Toutefois, des subventions publiques existent pour vous aider à les financer (entre 20 et 80 % du coût total).


Comment ça fonctionne ?

Vous pouvez acheter le monument historique directement ou à travers une société non soumise à l’impôt sur les sociétés.

Attention, pour être éligible au monument historique, votre société doit être une société dite « familiale », c’est-à-dire dont les associés sont les membres de votre famille.

Toutefois, vous pouvez également acheter le monument historique et l’affecter :

  • à l’habitation pour au moins 75 % de ses surfaces habitables.

  • au minimum pendant 15 années à un espace culturel non commercial et ouvert au public

  • ou encore être une société constituée à l’initiative de collectivités publiques. 


Quels avantages fiscaux dans le cadre de l’impôt sur le revenu ? 


Vous pouvez déduire de votre revenu imposable les dépenses engagées pour la restauration et l’entretien du bien sans limite de montant ni plafonnement. 

Et contrairement à d’autres investissements, vous n’avez pas l’obligation de louer le bien, ni de l’ouvrir au public.

Ainsi, pour bénéficier de ce régime particulier, vous devez prendre un engagement de conservation de 15 ans qui court à compter de la date d’acquisition.

Il n’existe pas de formalité spécifique. Vous indiquez simplement les charges déductibles au titre des monuments historiques sur votre déclaration de revenus.

 

Louer votre monument historique en location nue

 

Vous pouvez louer votre monument historique en location nue pour profiter du régime fiscal de faveur. Les loyers seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers sans pouvoir bénéficier de l’abattement de 30 % du micro-foncier. Attention, vous ne pouvez pas louer à un membre de votre foyer fiscal.


La déduction des charges est différente selon que le bien soit loué ou occupé à titre privé : lorsque le bien est loué, en principe les charges viennent diminuer uniquement les revenus imposables issus de la location. En cas d’excédent ou d’absence de location, vous pouvez les déduire de l’ensemble de vos revenus imposables (= revenu global).



Situation du bien

Revenus fonciers

Revenu global

Bien loué

Charges foncières réelles (dont intérêts d’emprunt) -> 100 %

Excédent sans limitation*

Bien occupé par le propriétaire (non ouvert au public / visite gratuite)

Néant

Travaux de réparation et d’entretien subventionnés -> 100 %

Bien occupé par le propriétaire et procurant des revenus (visite payante)

Charges liées au droit de visite -> 100 %


Autres charges foncières -> uniquement sur les parties accessibles au public

Autres charges et dépenses -> 50 % (ou 100 % si bien ouvert au public)


Dépenses sur parties privatitives*


Immeuble classé : charges foncières


Immeuble « labellisé » : dépenses d’entretien et de réparation -> 50 % (ou 100 % si subvention d’au moins 20 %)

*L’excédent éventuel peut être reporté jusqu’à la 6ème année incluse


En principe, le montant des avantages fiscaux est plafonné à 10 000 € par an et par foyer fiscal. Mais l’investissement monument historique n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales ce qui est intéressant si vous atteignez déjà le plafond ! De plus, si vous achetez le bien via un emprunt bancaire vous profiter d’un effet de levier grâce à la déduction des intérêts. 


Quels avantages fiscaux dans le cadre de l’impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ? 


Vous êtes soumis à l’IFI si votre patrimoine immobilier excède 1 300 000 €.

Les monuments historiques ne bénéficient d’aucune exonération car ils doivent être inclus dans l’assiette de l’IFI. Cependant, vous pourrez les déclarer au fisc à une moindre valeur (= décote) en raison de toutes les obligations inhérentes à la sauvegarde et à la conservation du patrimoine national (difficulté de revente, contrainte liée à l’ouverture au public…).

 

Quels avantages fiscaux dans le cadre de la transmission, de donations ou d’une succession ?

 

Vous pouvez transmettre, par donation ou succession votre monument historique, ainsi que les biens meubles qui en constituent le complément historique ou artistique, en franchise d’impôt pour les bénéficiaires.


Pour bénéficier de cette exonération, vos héritiers, donataires ou légataires doivent conclure une convention avec les ministres de la Culture et des Finances prévoyant le maintien dans l’immeuble des meubles exonérés, leurs modalités d’entretien et les conditions d’accès du public (ouverture au public obligatoire).

Pour continuer à bénéficier du régime spécial de déduction des charges, les nouveaux propriétaires peuvent reprendre votre engagement de conservation. Dans ce cas, le point de départ de la détention reste la date de votre acquisition. Si vous n’avez pas fait d’engagement de conservation, la durée de conservation débute au jour de la donation ou du décès.

A noter que la donation, le legs ou la vente du monument historique implique l’information de l’Etat dans les 15 jours de l’opération.



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