• Stéphanie Daudon

INVESTISSEMENT LOCATIF : TOUT SAVOIR SUR LA LOI PINEL

L'avantage fiscal Pinel, qui concerne les particuliers achetant un logement neuf en vue de le louer, a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2024. Voici tout ce que vous devez savoir avant d'investir.

Le Pinel est l'un des principaux dispositifs de défiscalisation en immobilier. Ce dispositif de défiscalisation, introduit via la loi de finances 2015, se substitue depuis septembre 2014 au dispositif Duflot (actif de 2013 à août 2014). Concrètement, il s'agit d'une réduction d'impôt qui s'applique dans le cadre d'un investissement locatif, à partir du moment où certaines conditions sont remplies. Plafonds de loyer, logements éligibles, calcul de l'avantage fiscal… Retour sur les grandes lignes de ce dispositif.


Le principe du dispositif Pinel

Le dispositif Pinel permet à l’investisseur, non seulement de réduire ses impôts, mais aussi de se constituer un patrimoine et de préparer sa retraite en générant des revenus complémentaires.

Le dispositif Pinel est défini par l'article 199 novovicies du Code général des impôts. Il permet aux particuliers de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% du prix d’achat en métropole et jusqu'à 32 % en outre-mer.


Le plafonnement de l'avantage fiscal


Comme la quasi-totalité des réductions ou crédits d'impôt, le dispositif Pinel est soumis au plafonnement global des niches fiscales. Ce plafond annuel est de 10.000 euros pour un Pinel en métropole et de 18.000 euros pour un Pinel en outre-mer. Autrement dit, si vous optez pour un Pinel en métropole, l'ensemble de vos avantages fiscaux (Pinel mais aussi investissement forestier, emploi à domicile, etc.) sera limité à 10.000 euros par an (18.000 euros dans le cas d'un Pinel en outre-mer).


Outre le plafonnement global des niches fiscales, un plafonnement différent et propre au dispositif Pinel s'applique et est défini par un décret du 30 décembre 2012. Il s'agit en réalité d'un double plafond qui s'applique à cet avantage fiscal :

  • Le prix de l'investissement pris en compte est de 300.000 euros par an et par personne ;

  • Un plafond de 5.500 € par m² de surface habitable s'applique également.

Dans la pratique, vous avez le droit d'acheter un appartement en Pinel à plus de 300.000 euros. Mais la réduction ne sera calculée que sur le plafond de 300.000 euros. Le même principe s'applique pour le plafond de 5.500 euros par m2.


Comment calculer l'avantage fiscal


Votre avantage fiscal lié au Pinel va dépendre du montant de votre investissement initial (dans la limite de plusieurs plafonds) et de la durée de location choisie (6, 9 ou 12 ans). En métropole, la réduction d'impôt est de 12% pour une location de 6 ans, de 18% pour une location de 9 ans et de 21% pour une location de 12 ans. En outre-mer, l'avantage fiscal est plus élevé : 23% pour un engagement de 6 ans, 29% sur 9 ans et 32% sur 12 ans. Attention, ces taux de réduction d'impôt sont diminués à partir de 2023.


Pour simplifier, le montant de la réduction est calculé de la manière suivante : Prix de l'investissement X Pourcentage de réduction (en fonction de la durée de location) / nombre d'années de location en Pinel.


Il existe toutefois une nuance. Le pourcentage applicable par an peut ne pas être le même sur toute la durée du bail en cas de prolongation. En métropole, la réduction d'impôt annuelle est de 2% de l'investissement (toujours dans la limite de 300.000 euros) jusqu'à la 9e année de bail. De la 10ème à la 12ème année de bail, elle passe à 1% par an.


Les taux qui s'appliqueront en 2023 et en 2024


Pour les années 2021 et 2022, les taux de réduction d'impôt en Pinel ne changent pas (à 12%, 18% et 21% en métropole et à 23%, 29% et 32% en Outre-mer). En revanche, ils sont progressivement diminués par la suite.


En métropole :


Ainsi, les réductions passent en 2023 : - De 12% à 10,5% pour un engagement de 6 ans - De 18% à 15% pour un engagement de 9 ans - De 21% à 17,5% pour un engagement de 12 ans


Et en 2024 : - De 10,5% à 9% pour un engagement de 6 ans - De 15% à 12% pour un engagement de 9 ans - De 17,5% à 14% pour un engagement de 12 ans


En Outre-mer :


Les réductions passent en 2023 : - De 23% à 21,5% pour un engagement de 6 ans - De 29% à 26% pour un engagement de 9 ans - De 32% à 28,5% pour un engagement de 12 ans


Et en 2024 : - De 21,5% à 20% pour un engagement de 6 ans - De 26% à 23% pour un engagement de 9 ans - De 28,5% à 25% pour un engagement de 12 ans


Les exceptions :


Les taux resteront inchangés (à 12%, 18% et 21% en métropole et à 23%, 29% et 32% en Outre-mer) en 2023 et 2024 pour :

- les logements qui ont fait l'objet de lourds travaux de réhabilitation (et qui sont donc considérés comme remis à neuf)

- les logements neufs qui respecteront "un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation, dont les critères sont définis par décret"

- les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville


Les logements éligibles


La réduction d'impôt Pinel s'applique pour les logements neufs (vente en l'état futur d'achèvement dit "VEFA", logement que vous faites construire, …) mais également aux logements anciens qui ont fait l'objet de lourds travaux de réhabilitation (et qui sont donc considérés comme remis à neuf). La transformation d'un local en logement d'habitation est également possible. Mais le Pinel dans l'ancien est plutôt rare, car les conditions à remplir sont particulièrement complexes.


Par ailleurs, le dispositif Denormandie reprend les principes du Pinel pour l'appliquer aux logements faisant l'objet de travaux de rénovation importants (au moins 25% du coût total de l'opération). Mais cela n'est possible que dans certains centres-villes.

Enfin, le logement doit se situer en zones tendues, parmi les communes classées dans les zones A, A bis et B1. Depuis le 1er janvier 2018, les biens en zones B2 et C ne sont plus éligibles au Pinel.


S'y ajoutent en revanche les biens situés dans certaines communes actuellement couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense et, depuis le 1er janvier 2019, les biens situés dans les communes ayant été couvertes par ce type de contrat au cours des huit dernières années.


Dans un arrêté du 4 juillet 2019 publié au Journal officiel, l'administration a légèrement modifié le zonage qui sert à classifier les villes de France. A la faveur de cette modification, les villes d’Angers et Poitiers passent de la zone B2 à B1, redevenant éligibles au dispositif Pinel.


Zone A :

650 communes telles que les communes de l’agglomération parisienne, de la Côte d’Azur, du Genevois français, de l’agglomération lyonnaise, etc.


Zone A Bis :

77 communes comprenant Paris, des communes des Yvelines, des Hauts-de-Seine de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne, Val-d’Oise, etc.


Zone B1 :

1546 agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne parisienne, Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo, pourtour de la Côte d’Azur, DOM, Corse, etc.


Quel locataire peut louer un Pinel ?


Si tout contribuable peut réaliser un investissement locatif en Pinel, tout le monde ne peut pas louer un bien bénéficiant de cet avantage fiscal. Certes, le locataire peut être votre enfant ou votre parent (contrairement au Duflot), à condition qu'il n'appartienne pas à votre foyer fiscal. Mais tous les locataires doivent respecter les mêmes conditions de ressources. Les revenus des locataires doivent en effet être inférieurs à certains plafonds, qui dépendent de la zone géographique où est situé le logement. Ces plafonds sont mis à jour chaque année par l'administration. Dans la pratique, c'est le revenu fiscal de référence (RFR) de l'année n-2 qui est pris en compte. Ils sont consultables sur cette page du bulletin officiel des Finances publiques (ou Bofip).



Quel montant de loyer appliquer ?


Lorsque vous décidez d'investir en Pinel, vous ne pouvez pas fixer le montant du loyer librement. Il existe des plafonds qui sont actualisés chaque année. Ils sont consultables sur cette page du Bofip.

Pour parvenir à déterminer le loyer, ces plafonds ne suffisent pas et le calcul est plutôt complexe. Déjà, la surface retenue est la surface habitable, à laquelle on ajoute la moitié de la surface des annexes (caves, balcons, remises…) dans la limite de 8 m2 supplémentaires par logement. Les parkings ne sont pas pris en compte dans ce calcul. Ensuite, on applique à cette surface obtenue un coefficient multiplicateur selon la formule de calcul suivante (S étant la surface retenue) : 0,7 + 19/ S

Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

Enfin, on multiplie le plafond par mètre carré à la surface retenue puis on multiplie ensuite par le coefficient obtenu.


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Source : lavieimmo.com

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