Acheter un bien immobilier à deux : mariage, Pacs ou concubinage ?
Acheter un logement à deux représente souvent une étape enthousiasmante. Pourtant, avant de choisir le bien, de négocier le crédit ou d’imaginer la décoration, une question essentielle mérite d’être posée :
Que se passera-t-il si le couple se sépare ou si l’un des deux décède ?
Mariage, Pacs ou concubinage ne produisent pas les mêmes effets sur la propriété du bien, le financement, la fiscalité et la succession.
Pour acheter un bien immobilier à deux dans de bonnes conditions, il ne suffit donc pas de savoir combien chacun peut emprunter. Il faut aussi anticiper la manière dont le patrimoine sera détenu et protégé.
Pourquoi le statut du couple change-t-il les règles ?
Le statut juridique du couple détermine notamment :
à qui appartient le bien immobilier ;
comment sont prises en compte les contributions de chacun ;
comment le bien sera partagé en cas de séparation ;
quels seront les droits du partenaire survivant ;
quelle fiscalité pourra s’appliquer en cas de transmission.
Un financement équilibré ne signifie pas automatiquement que la propriété le sera également. À l’inverse, une répartition inscrite à 50/50 dans l’acte peut ne pas correspondre aux sommes réellement apportées par chacun.
Ces différences doivent être examinées avant la signature de l’acte authentique.
Acheter à deux sous le régime de la communauté légale
Lorsque des époux se marient sans contrat de mariage, ils sont soumis au régime de la communauté réduite aux acquêts.
Dans ce régime, le bien immobilier acheté pendant le mariage appartient en principe à la communauté. Il est donc considéré comme détenu à parts égales, même si l’un des époux finance une part plus importante de l’acquisition.
Les biens possédés avant le mariage ainsi que ceux reçus par donation ou succession restent toutefois des biens propres.
Lorsqu’un époux utilise des fonds propres pour financer l’acquisition, leur origine doit être clairement mentionnée dans l’acte. Cette précaution permettra d’en tenir compte lors d’une éventuelle liquidation de la communauté.
Que se passe-t-il en cas de séparation ?
En cas de divorce, l’actif commun net est en principe partagé par moitié, après prise en compte des dettes et des éventuels comptes entre les époux.
Et en cas de décès ?
Le conjoint marié est un héritier légal. Il bénéficie également d’une exonération totale de droits de succession.
La part qu’il recevra dépendra néanmoins de la composition de la famille, de la présence d’enfants et des dispositions patrimoniales prises auparavant.
Acheter en étant mariés sous le régime de la séparation de biens
Sous le régime de la séparation de biens, chaque époux conserve la propriété de ses biens personnels.
Lorsqu’un bien immobilier est acheté à deux, les époux deviennent propriétaires en indivision. La répartition doit être précisée dans l’acte d’acquisition : 50/50, 60/40, 70/30 ou toute autre proportion correspondant à leur situation.
Il est recommandé de faire coïncider les quotes-parts inscrites dans l’acte avec le financement réel de chacun :
apport personnel ;
frais d’acquisition ;
remboursement du crédit ;
financement d’éventuels travaux.
En cas de séparation, chacun reprend ses biens propres et sa quote-part du bien détenu en indivision.
Le régime de séparation de biens ne modifie pas la protection successorale liée au mariage. Le conjoint survivant reste héritier légal et exonéré de droits de succession.
Acheter un bien immobilier à deux en étant pacsés
Depuis le 1er janvier 2007, les partenaires pacsés sont placés par défaut sous le régime de la séparation de biens.
Chacun reste donc propriétaire des biens qu’il détenait avant le Pacs et de ceux qu’il achète seul pendant l’union.
Lorsqu’ils achètent ensemble, les partenaires deviennent propriétaires selon les quotes-parts mentionnées dans l’acte. Il est donc essentiel de préciser la contribution de chacun dès l’acquisition.
Les partenaires peuvent également choisir un régime d’indivision dans leur convention de Pacs. Ce choix doit être étudié attentivement, car il peut conduire à considérer certains biens comme appartenant pour moitié à chacun, même lorsque leur financement n’est pas égal.
Le Pacs protège-t-il automatiquement le partenaire survivant ?
Non. C’est l’un des principaux points de vigilance.
Le partenaire pacsé n’est pas un héritier légal. Sans testament, il ne reçoit pas automatiquement la part du bien appartenant au partenaire décédé.
Lorsqu’un testament a été rédigé en sa faveur, le partenaire pacsé peut recevoir tout ou partie de la quotité disponible sans payer de droits de succession.
Le Pacs constitue donc une première protection, mais il doit généralement être complété par un testament et une stratégie patrimoniale adaptée.
Acheter à deux sans être mariés ni pacsés
Acheter à deux sans être mariés est parfaitement possible. L’acquisition se réalise généralement sous le régime de l’indivision.
Chaque concubin devient propriétaire selon la quote-part inscrite dans l’acte. Celle-ci doit correspondre autant que possible à sa participation réelle au financement.
Le concubinage reste toutefois le statut le moins protecteur.
En cas de séparation, la vente du bien ou le rachat de la part de l’autre devra être organisé. Une convention d’indivision peut permettre d’anticiper certaines règles de gestion et de sortie.
En cas de décès, le concubin survivant n’est pas héritier. Pour qu’il puisse recevoir une partie du patrimoine, un testament doit avoir été établi dans la limite des droits des héritiers réservataires.
Les biens transmis au concubin sont alors taxés à 60 %, après un abattement de 1 594 €.
D’autres solutions peuvent être envisagées selon le projet : assurance-vie, convention d’indivision, démembrement, acquisition par l’intermédiaire d’une SCI ou adaptation des clauses du financement.
Ces montages ne sont pas universels. Ils doivent être choisis en fonction de la situation familiale, financière et patrimoniale du couple.
Le crédit immobilier protège-t-il la contribution de chacun ?
Pas nécessairement.
Lorsque les deux membres du couple signent le prêt, la banque prévoit généralement une clause de solidarité. Elle peut alors demander à l’un des co-emprunteurs de rembourser la totalité des échéances si l’autre ne les règle plus.
La séparation du couple ne met pas fin au contrat de crédit.
Il faut également distinguer :
la propriété du bien, déterminée par l’acte d’acquisition ;
la dette bancaire, déterminée par le contrat de prêt ;
la contribution réelle de chacun, qui peut évoluer au fil du temps.
Conserver les justificatifs des apports, des remboursements et des travaux financés individuellement permet de réduire les risques de contestation.
Les précautions à prendre avant d’acheter à deux
Avant de signer, plusieurs questions doivent être posées :
Quelle somme chacun apporte-t-il réellement ?
Quelles quotes-parts seront inscrites dans l’acte ?
Qui remboursera le crédit et dans quelles proportions ?
Que deviendra le bien en cas de séparation ?
Le partenaire survivant pourra-t-il conserver le logement ?
Un testament ou une convention particulière est-il nécessaire ?
Les clauses bénéficiaires des contrats d’assurance-vie sont-elles adaptées ?
Ces décisions ne doivent pas être prises uniquement en fonction de la situation actuelle. Un achat immobilier engage souvent le couple pendant quinze, vingt ou vingt-cinq ans. Durant cette période, les revenus, la famille et les projets peuvent profondément évoluer.
Quelle solution choisir pour acheter à deux ?
Il n’existe pas de statut idéal pour tous les couples.
Le mariage offre la protection successorale la plus importante, mais les conséquences sur la propriété dépendent du régime matrimonial choisi.
Le Pacs apporte un cadre juridique et fiscal intéressant, mais nécessite un testament pour protéger le partenaire survivant.
Le concubinage laisse davantage de liberté, mais impose d’organiser beaucoup plus précisément la propriété, la séparation et la transmission.
La bonne solution dépend donc de vos apports, de votre situation familiale, de vos objectifs et du niveau de protection recherché.
Faites précéder votre achat d’une étude patrimoniale
Acheter un bien immobilier à deux ne consiste pas seulement à obtenir un financement. Il s’agit de construire une organisation cohérente entre votre couple, votre patrimoine et vos projets de vie.
SD Invest & Patrimoine vous accompagne pour analyser votre situation, identifier les risques et étudier les solutions adaptées à votre projet immobilier.
L’objectif : vous permettre d’investir ensemble aujourd’hui, sans laisser les imprévus décider à votre place demain.
Cet article présente des informations générales. Il ne remplace pas une consultation personnalisée auprès d’un notaire, d’un avocat ou d’un professionnel du patrimoine.
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