Si l'indexation du loyer en fonction de l'IRL est très courante, une véritable augmentation du loyer est soumise à conditions. Les règles diffèrent également selon que le logement se situe ou non en zone tendue.
Peut-on augmenter le loyer d'un locataire en cours de bail ?
Pour permettre au loyer d'évoluer une fois qu'un locataire est dans le logement, les propriétaires bailleurs peuvent indexer le loyer régulièrement en cours de bail. C'est un moyen de réviser le loyer chaque année à la date anniversaire du contrat de location.️
Le gel des loyers des passoires thermiques
Les loyers des logements classés F ou G par le DPE ne peuvent plus être indexés en cours de bail :
>En métropole, pour les baux signés ou reconduits depuis le 24 août 2022
>En Outre-mer, pour les baux signés ou reconduits après le 1er juillet 2024.
L'augmentation régulière du loyer avec l'IRL
Pour comprendre les règles relatives à l'augmentation des loyers, il est nécessaire de commencer par se pencher sur l'IRL (Indice de référence des loyers), qui sert de base pour calculer la révision des loyers.
Qu'est-ce que l'Indice de référence des loyers ou IRL ?
Pour calculer l'augmentation annuelle du loyer, il faut utiliser l'Indice de référence des loyers (IRL). C'est un indice publié par l'Insee quatre fois par an, pour chaque trimestre écoulé. On note dans le contrat de location le trimestre de référence et la valeur du dernier IRL publié par l'Insee à l'arrivée des locataires. Ensuite, chaque année, on utilise sa valeur réactualisée pour le même trimestre de l'année suivante pour calculer le nouveau loyer. Ce calcul nécessite de tenir compte du :
L qui correspond au montant du loyer hors charges ;
N qui correspond au nouvel IRL publié par l'Insee, du même trimestre de référence que celui indiqué dans le contrat de bail ;
P qui correspond à l'ancien IRL.
À partir de ces éléments, vous pouvez déterminer chaque année le montant d'un nouveau loyer en réalisant le calcul suivant : (L x N) / P
Exemple de calcul d'indexation du loyer
Pour un logement dont le loyer est de 1 000 € indexé sur l'IRL du troisième trimestre, l'augmentation se calcule ainsi : 1 000 € X 141,03 (IRL du troisième trimestre 2023)/136,27 (IRL du troisième trimestre 2022) = 1 035 €.
L'augmentation du loyer avec l'IRL est plafonnée jusqu'à juillet 2024
Afin de limiter les effets de l'inflation sur les loyers d'habitation, leur indexation est plafonnée pendant deux ans, depuis le 14 octobre 2022 et jusqu'à juillet 2024 sous l'effet de la loi pour la protection du pouvoir d’achat d'août 2022. Pour les révisions effectuées avec l'IRL pendant cette période, la hausse du loyer est plafonnée à :
3,50 % sur un an si le logement est situé en France métropolitaine ;
2,50 % sur un an si le logement situé Outre-mer ;
2 % sur un an si le logement est situé en Corse.
Les indices publiés par l'Insee à utiliser pour calculer l'augmentation du loyer tiennent compte de ce plafonnement.
Prévoir l'indexation du loyer en cours de bail
Il est possible de réviser le loyer du locataire en cours de bail à partir du moment où le contrat de location contient une clause d'indexation du loyer remplie. Il suffit d'y préciser quel est le dernier indice IRL publié par l'Insee le jour où vous signez le bail. Pour trouver l'indice permettant d'indexer votre loyer.
Par exemple, pour un bail signé le 5 janvier 2024, le dernier indice IRL publié qui doit être mentionné au bail est celui du troisième trimestre 2023 dont la valeur est de 141,03.
Depuis le 13/10/2022, l'Insee publie trois indices selon le lieu de situation de l'immeuble : en métropole, en Corse ou en Outre-mer.
Quand avertir le locataire d'une augmentation de loyer ?
Dans les contrats types de location, on prévoit toujours que l'indexation a lieu à la date anniversaire du bail. Il suffit donc de regarder dans le bail à quelle date la location a commencé et d'avertir le locataire au cours du mois qui précède la date anniversaire du bail. Cela lui laisse le temps de prendre ses dispositions pour modifier le montant de son paiement.
Cependant, si vous oubliez de le faire, il sera toujours temps de le faire après : la révision annuelle de loyer peut être effectuée durant l'année qui suit la date de révision du bail. Simplement, le loyer sera indexé à compter du mois où vous demanderez l'indexation, car elle n'est pas rétroactive.
Si la date de révision du bail est le 20 octobre 2023, le propriétaire peut réviser le bail jusqu'au 19 octobre 2024.
Comment demander l'indexation du loyer au locataire ?
L'indexation ne s'applique pas automatiquement, c'est donc au propriétaire d'en faire la demande chaque année à son locataire. La demande peut se faire par tout moyen (mail, courrier simple). Toutefois, si le locataire ne modifie pas son paiement, il convient alors de lui adresser un courrier en recommandé avec AR en utilisant notre modèle type de lettre, afin d'acter la demande.
Comment justifier une augmentation légale du loyer ?
Si le loyer est révisé en tenant simplement compte de la révision de l'IRL par l'Insee, on considère alors qu'il s'agit d'une augmentation légale qui ne nécessite pas de justificatif particulier. En revanche, si vous souhaitez augmenter le loyer au-delà de l'IRL, vous devez justifier de la légitimité de cette augmentation.
Peut-on augmenter le loyer à l'arrivée d'un nouveau locataire ?
Tout dépend si le logement est situé en zone tendue ou pas et de sa classe énergie déterminée par son diagnostic de performance énergétique (DPE).
La loi sur l'augmentation des loyers en zone tendue
Si le logement que vous mettez en location se situe en zone tendue, des règles encadrent l'augmentation des loyers ; on parle d'encadrement à la relocation. Le loyer du nouveau locataire est plafonné au loyer du locataire précédent. Cependant, si vous n'avez pas indexé le loyer depuis au moins un an, vous pouvez l'augmenter avec l'IRL. Dans ce cas de figure, la hausse du loyer ne peut excéder la variation annuelle de l'IRL calculée avec le dernier indice publié à la date de signature du bail.
Exemple : un bail est signé le 10/01/2024 pour un logement situé en métropole, dont le loyer n'a pas été indexé depuis au moins un an. La variation entre l'IRL du troisième trimestre 2022 et celui du troisième trimestre 2023 étant de + 3,49 %, cela signifie que le loyer de 600 € peut être augmenté de 20,94 € et donc porté à 620 € maximum.
Toutefois, si le locataire précédent est parti depuis plus de dix-huit mois, le loyer peut être fixé librement, sans être plafonné avec ce calcul d'indexation.
️ Si le logement est classé F ou G par le DPE, le loyer ne peut être ni indexé ni fixé librement et doit toujours rester aligné sur celui du locataire, quelle que soit l'hypothèse.
Peut-on aller au-delà de l'IRL pour fixer le loyer en zone tendue ?
Il est possible d'aller au-delà de l'IRL et de fixer le loyer librement si le locataire précédent est parti depuis au moins dix-huit mois, à condition que le logement soit classé entre A et E par son DPE. S'il est classé F ou G, son loyer doit rester aligné sur le loyer du locataire précédent.
Il est également possible pour un propriétaire bailleur d'appliquer une augmentation supérieure à celle issue du calcul de l'IRL si vous effectuez des travaux de rénovation et d'amélioration importants dans le logement, vous pouvez considérer que l'ancien loyer n'est pas cohérent et augmenter le loyer davantage. Cela concerne par exemple l'installation d'une cuisine équipée, d'un digicode, la rénovation d'une salle de bains en remplaçant une ancienne baignoire par une douche ou une rénovation importante en termes d'isolation thermique en remplaçant le simple vitrage par du triple vitrage...
Notez cependant que pour pouvoir justifier d'une augmentation de loyer, ces travaux de rénovation doivent représenter au moins 50 % de la dernière année de loyer. Dans ce cas, une hausse du loyer annuel de 15 % du montant TTC des travaux peut être appliquée.
Par ailleurs, le logement doit avoir une classe énergie située entre A et E au terme des travaux pour pouvoir augmenter le loyer du coût engagé. En revanche, si, malgré vos travaux, la classe énergie du logement est F ou G, vous ne pourrez pas prendre en compte le coût des travaux pour augmenter le loyer.
ll est également possible d'appliquer une augmentation de loyer supérieure à l'indexation s'il s'avère que l'ancien loyer était manifestement sous-évalué par rapport au marché.
Dans les communes où s'applique l'encadrement des loyers avec des loyers au mètre carré à ne pas dépasser par type de logement et par quartier, la majoration ainsi obtenue ne peut toutefois pas dépasser le loyer de référence majoré.
Comment se calcule l'augmentation de loyer en 2024 ?
La possibilité de réviser un loyer sous-évalué est encadrée par des règles précises et différentes selon qu'il s'agit d'un logement situé en zone tendue, c'est-à-dire dans les secteurs où le marché immobilier rencontre des pénuries de biens en location ou hors zone tendue, là où le rapport entre l'offre et la demande est équilibré.
Comment augmenter le loyer sous-évalué d'un locataire ?
Lorsque le bailleur s'aperçoit en cours de bail que le loyer de son locataire est manifestement sous-évalué, il peut lui proposer de le réajuster au moment du renouvellement du bail. Pour cela, il doit s'y prendre au moins six mois avant la date à laquelle le bail va se renouveler pour prévenir le locataire.
Depuis 2022, l'augmentation du loyer sous-évalué est réservée aux logements dont la classe énergie se situe entre A et E par leur DPE, à l'exclusion des logements classés F ou G.
Dans les communes où s'applique également le plafonnement des loyers au mètre carré par type de logement et par quartier, cette demande ne peut concerner que les loyers qui sont inférieurs au loyer de référence minoré pour le logement concerné.
Le calcul d'augmentation du loyer en zone tendue
Pour appliquer cette augmentation, le nouveau montant du loyer doit être déterminé en fonction des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements équivalents. En zone tendue, cette hausse du loyer ne peut pas dépasser le plus élevé de ces deux plafonds :
50 % de la différence entre la moyenne des loyers pratiqués dans le voisinage et l'ancien loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location ;
une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d'amélioration ou de mise aux normes de décence réalisés depuis le dernier renouvellement du bail et à condition que le montant de ces travaux soit au minimum égal à la dernière année de loyer.
Le calcul d'augmentation des loyers hors zone tendue
Si le logement dont vous êtes propriétaire se situe en dehors d'une zone tendue, vous devez proposer au locataire un nouveau montant du loyer qui est calculé en tenant compte des loyers appliqués dans le voisinage pour des logements similaires également en location. À terme, le loyer du locataire pourra atteindre la moyenne des loyers pratiqués dans le voisinage.
Augmentation d'un loyer sous-évalué : vérifiez si le logement est en zone tendue
Les règles de calcul de l'augmentation du loyer étant différentes pour les propriétaires de logements en zone tendue et pour les propriétaires des logements d'un secteur classique, il est important de commencer par vérifier si votre logement se situe dans une zone tendue ou non et savoir précisément quelles règles s'appliquent.
La zone tendue est une zone géographique qui regroupe au total 1 434 communes composant 47 agglomérations de métropole et d'outre-mer. Il s'agit des agglomérations suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Avignon, Bailly-Romainvilliers, Bastia, Bayonne, Bordeaux, Caen, Cayenne, Chambéry, Cluses, Creil, Draguignan, Fort-de-France, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Le Robert, Lille, Lunel, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Nîmes, Orléans, Paris, Pointe-à-Pitre-Les Abymes, Rennes, Saint-Cyprien, Saint-Denis, Saint-Louis, Saint-Nazaire, Saint-Paul, Saint-Pierre, Salon-de-Provence, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse.
Si par exemple vous considérez que le loyer appliqué initialement est manifestement sous-évalué, vous devez présenter des preuves en fournissant au moins trois exemples de loyers si votre logement est situé dans une agglomération de moins d’un million d’habitants ou six exemples de loyers en zone tendue.
Vous devez vous référer à des logements comparables, aux caractéristiques identiques et qui se situent à proximité, en notant que les loyers du voisinage sont supérieurs. Vous allez indiquer leur montant au locataire pour justifier de votre demande.
L'augmentation du loyer est progressive
L'augmentation du loyer ainsi calculée ne s'applique pas du jour au lendemain. Elle est étalée dans le temps selon le type de bail : vide ou meublé, et selon l'importance de l'augmentation.
Quand informer le locataire de l'augmentation de son loyer sous-évalué ?
Pour savoir à quel moment informer le locataire d'une réévaluation de son loyer, commencez par tenir compte du type de location :
pour un logement vide, le bail de location est renouvelé tacitement tous les trois ans ;
pour un logement meublé, le bail locatif est alors renouvelé tacitement chaque année.
C'est au moins six mois avant le moment du renouvellement tacite du contrat de location qu'il est nécessaire d'envoyer un courrier informant le locataire de votre intention d'augmenter son loyer sous-évalué.
Comment rédiger la lettre d'augmentation du loyer sous-évalué ?
Il est nécessaire d'informer le locataire par écrit et dans les règles de l'art de votre intention d'augmenter son loyer. Pour que la révision du loyer que vous souhaitez appliquer soit prise en compte et soit en accord avec le cadre légal, il est nécessaire d'envoyer cette lettre en recommandé avec accusé de réception au minimum six mois avant renouvellement tacite du contrat locatif. Deux cas de figure peuvent alors se présenter du point de vue du locataire :
il peut n'y voir aucun inconvénient et accepter la hausse sans réaction particulière, auquel cas vous pouvez appliquer la hausse du loyer annoncée ;
ou alors, il peut refuser cette augmentation, ce qui vous oblige, en tant que propriétaire bailleur, à saisir la commission départementale de conciliation. Cette commission recevra le dossier et tranchera en votre faveur ou faveur du locataire selon les arguments de part et d'autre.
Source pap.fr