Investissement locatif : Faut-il investir en LMNP ou opter pour la loi Pinel ?
Les investissements locatifs en direct ont le vent en poupe avec plus de 1 million de transactions en 2020 ; ceci malgré la crise sanitaire. Dès lors, quel régime offre la meilleure fiscalité pour les investisseurs ? Le dilemme se pose souvent pour les particuliers avec l’alternative suivante : à savoir, faire un choix entre le dispositif Pinel ou louer en meublé via le statut LMNP éventuellement sous l’amendement Censi-Bouvard. Lequel des 2 régimes offre au final le meilleur parapluie fiscal ? Alors, Faut-il investir en LMNP ou opter pour le Pinel ? Décryptage.
Centaure Investissements rejoue le match et tente de répondre à la question suivante quant à l’investissent locatif : Faut-il investir en LMNP ou opter pour la loi Pinel ?
Faut-il investir en LMNP ou en Pinel ?
Focus sur le LMNP
Il est un fait acquis depuis plusieurs années. Louer en nu, c’est à dire non meublé, revient à rendre la moitié de son bénéfice au trésor public via l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Dès lors, cette fiscalité confiscatoire incite les particuliers investisseurs à se tourner vers le meublé bien plus généreux ; du moins, si l’on en comprend bien le mécanisme. De fait, en dotant le logement loué de tous les meubles nécessaires pour assurer le confort standard d’un occupant, l’investisseur pourra se placer sous le régime des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux).
Ainsi au réel, la globalité des charges seront déductibles : frais de transaction, Intérêts d’emprunt, assurance, comptabilité etc… Mais ce n’est pas tout !
En optant pour le réel, le gros avantage du dispositif résidera dans la possibilité d’amortir son bien en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle). L’amortissement fictif du logement sur plusieurs années permettra de réduire à néant la base taxable du loueur en LMNP compte tenu d’un bénéfice égal à zéro. Toutefois, sous réserve d’avoir des revenus inférieurs à 70 000 euros, l’investisseur a également la possibilité d’opter pour le micro BIC. Dans cette hypothèse, il suffira de déclarer les revenus perçus en bénéficiant mécaniquement d’un abattement de 50%.
Le LMNP CENSI BOUVARD
L’amendement CENSI-Bouvard applicable au statut LMNP existe depuis 2009. Cet amendement a pour objectif d’inciter les investissements en résidences de services. Il s’agit là d’un investissement en immobilier géré. Ainsi, l’incitation fiscale Censi-Bouvard permet aux investisseurs dans le neuf, de réduire leur imposition à hauteur de 11 % de la valeur hors taxes du bien immobilier, dans la limite de 300 000 €. Ces 11 % sont étalés sur 9 ans et l’achat est plafonné à 300 000 € HT par an avec une réduction maximale d’impôt de 33 000 €. En outre, un autre avantage indéniable est que l’investisseur récupèrera la TVA sur son acquisition en résidence gérée.
Une typologie de biens très précise
Le bien en Censi Bouvard doit se situer dans une résidence avec services dont certains sont incontournables (accueil en plusieurs langues, service petit déjeuner, fourniture de linge de maison, service de nettoyage …). Les résidences éligibles à ce type d’investissement étaient il y a peu, les résidences pour étudiants, les Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes ou EHPAD, les résidences de tourisme ou hôtelières ou encore les résidences seniors. Seuls aujourd’hui sont éligibles au Censi Bouvard les logements étudiants ou seniors.
Notez que le logement doit être destiné à une location meublée n’étant pas exercée à titre professionnel et les revenus tirés de la location doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). D’autre part, la gestion du bien doit être confiée à un gestionnaire professionnel pendant 9 ans minimum.
Focus sur le dispositif Pinel
Le dispositif d’investissement locatif « Pinel» est un dispositif offrant une réduction d’impôt pour l’achat d’un logement locatif dans le neuf. Il est reconduit jusqu’en 2024, avec un taux qui sera réduit en 2023. Bien évidemment, le logement doit être destiné à la location, avec un montant d’investissement défiscalisable plafonné à 300 000 € par an. Par ailleurs les locataires ne doivent pas dépasser un certain niveau de revenus en fonction de la composition de leur foyer.
Sont concernés, en Pinel, les logements neufs ou en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) répondant à des performances énergétiques conformes à la norme RT 2012. C’est-à-dire, les logements transformés en habitation et répondant aux normes ci-dessus, les logements anciens faisant l’objet de travaux pour être transformés en logement neuf ainsi que les logements ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence et faisant l’objet de travaux de réhabilitation pourront également bénéficier de ce dispositif.
De plus, il faut impérativement louer le bien dans l’année qui suit l’achèvement des travaux ou l’acquisition.
La réduction fiscale accordée est de 12 % à 21 % selon la durée d’engagement :
12 % sur 6 ans,
18 % sur 9 ans,
21 % sur 12 ans.
Le zonage du Pinel
Cette réduction d’impôt s’applique aux logements situés dans des communes concernées par un déséquilibre notable entre l’offre et la demande de logements neufs. Ainsi Les zones géographiques sont découpées en 3 secteurs bien déterminés, qui sont les zones :
A Bis: Paris et quelques communes d’Ile de France.
A: agglomération parisienne, Côte d’Azur (bande littorale Hyères-Menton) et Genevois français.
B1: agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, quelques autres agglomérations (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d’Azur, les départements d’outre-mer, la Corse.
Conseil sur le Pinel :
Le Pinel est d’abord un investissement immobilier et la défiscalisation ne doit être considérée que de manière secondaire. Comme pour tout investissement, il faut être attentif à l’emplacement, au prix d’achat et au loyer à percevoir dans le futur. De plus, sachez que l’article 156 du CGI vous contraindra à conserver le bien, après la période de défiscalisation, au moins 3 années après le dernier déficit foncier.
Louer en loi Pinel ou en LMNP ?
Tout dépend. Le LMNP est souvent plus rentable que le Pinel. Mais la question est surtout de savoir lequel des deux dispositifs correspond le mieux à vos attentes. Ainsi le choix dépend avant tout de l’effort d’épargne souhaité et des objectifs à long terme.
Si l’investissement locatif doit fournir une source de revenus complémentaires, il faudra opter pour le LMNP.
Idem dans une projection de revenus complémentaires non fiscalisés pour la retraite, voire pour accéder à un statut de LMP (Loueur en Meublé Professionnel) qui permettra de cotiser pour la retraite tout en bénéficiant d’une couverture sociale.
A contrario, si l’objectif est de baisser l’impôt sur le revenu à long-terme, mieux vaudra privilégier la loi Pinel.
Néanmoins, dans certains cas, les deux solutions peuvent être complémentaires.
Au-delà de ces deux dispositifs, quels sont les bons placements immobiliers en 2021 ?
Compte tenu de l’épargne exceptionnel réalisé en France pendant la crise et les confinements (150 à 200 milliards), bon nombre d’investisseurs s’interrogent sur les solutions d’investissement qui s’offrent à eux. Et l’immobilier reste un investissement refuge et résilient plus que jamais plébiscité par les Français. La demande reste forte et l’offre s’est tendue depuis un an et demi. Aussi, les différentes solutions de défiscalisation immobilière comme le dispositif Pinel par exemple, connaissent une nouvelle embellie, confortée par les conditions de financement actuelles. En conséquence, il n’y a probablement jamais eu de meilleur moment pour réaliser un investissement locatif. De plus, la prorogation de certains dispositifs comme le Pinel, enrichi d’une éco-conditionnalité, donne un intérêt supplémentaire aux investisseurs et de la visibilité aux différents acteurs de la promotion immobilière.
Source : www.centaure-investissements.com